理清抵押贷款混乱 - 彭博社

当通用汽车公司（GM）在3月14日发布的第四季度业绩未能达到分析师的预期时，原因可能让一些人感到意外：抵押贷款出现问题。尽管这家全球最大的汽车制造商在三年内实现了最高利润，但其次级抵押贷款部门的6.51亿美元亏损却掩盖了这一消息。

在过去几个月中，次级贷款专家新世纪金融（NEW）、弗里蒙特房地产资本、诺瓦星金融（NFI）、认证房贷公司（LEND）以及至少十几家其他公司在宣布重大损失、退出业务、挂牌出售或申请破产后，其股票暴跌。随着危机的加剧，人们越来越担心这场灾难尚未结束。3月13日，抵押贷款银行协会报告称，第四季度进入止赎的抵押贷款比例创下纪录——这一消息导致标准普尔500指数下跌了2%。

尽管如此，经济学家表示，从广义上讲，经济应该能够承受抵押贷款市场的下滑。“这将产生有限的影响，”标准普尔首席经济学家大卫·A·怀斯说，标准普尔与《商业周刊》同属麦格劳-希尔公司（MHP）。但他迅速补充道：“这并不意味着没有影响。”

确实，失败者的名单似乎每天都在增加，从延长信贷的华尔街银行到贪婪于抵押贷款支持证券的投资者，再到失败贷方的大大小小股东。还有那些为了购买超出自己承受能力的房屋而超支的购房者，他们现在面临着被止赎的可能性。他们在未来几个月都将遭受痛苦。

好消息是，尽管次级贷款业务近年来迅速增长，但它仍然是整体抵押贷款市场的一小部分——占未偿还抵押贷款的14%。而且只有部分次级贷款出现问题。抵押贷款银行协会表示，约13%的贷款在第四季度逾期。因此，最严重的损失仅限于整体抵押贷款市场的一小部分。位于加利福尼亚州圣安娜的第一美国家庭核心逻辑（FAF）首席经济学家克里斯托弗·L·卡根预计，到2010年，抵押贷款违约将达到约3000亿美元，这在国家10万亿美元的住房市场中只是微不足道的一部分。大约三分之二的损失将在贷方收回房屋时得到弥补。

玻璃住房

通常，当次级贷款表现不佳时，经济学家会感到警觉，因为他们认为财务状况不佳的借款人无法偿还抵押贷款，因为基础经济疲软。这次情况有所不同，因为主要罪魁祸首是宽松的承保标准。根据劳工统计局的数据，整体经济表现相当不错，2月份创造了97,000个就业岗位。失业率仅为4.5%。次级贷款的困境并不是更深层次问题的指示。

事实上，尽管违约率上升，但“优质”抵押贷款市场的前景似乎是积极的。根据房利美（FRE）的数据，从2月1日到3月8日，随着次级市场的恶化，30年期优质固定抵押贷款的利率从6.34%降至6.14%。家庭正在利用这些低利率。抵押贷款银行协会在3月14日表示，其每周申请指数比去年同期上升了19%。

看空者担心，次级贷款的动荡可能会加深住房衰退，导致国内生产总值减少一两个百分点。建筑业的下滑已经成为增长的最大拖累，影响到从木匠和管道工到家具销售人员和律师的每一个人。如果信用不良的家庭因为无法借款而停止购房，将进一步延迟住房建设及相关行业的复苏（见BusinessWeek.com，2007年2月19日，“走出地下室的住房”）。美林证券（MER）的首席北美经济学家大卫·罗森伯格（David Rosenberg）是华尔街较为看空的经济学家之一，他在3月14日写道，“房价下跌10%并非不可想象”，他估计这将导致经济增长从2006年的3.3%下滑至2007年的约1.75%。罗森伯格写道：“这不是经典的衰退，但我们称之为增长衰退。”标准普尔的怀斯（Wyss）认为，住房的疲软，加上次级贷款的问题，将使经济增长放缓至2.4%，尽管他最近将未来12个月内经济衰退开始的概率估计从25%上调至30%。

矛盾的是，由于次贷危机部分引发的对安全国债的追逐，实际上可能通过降低利率来帮助整体经济。桥水基金的联合首席投资官格雷格·詹森在3月14日给客户的报告中写道：“我们的猜测是，当前的债券反弹将比次贷问题对全球增长的拖累更有助于推动全球增长。”

这并不是说对于那些最接近次贷市场过度行为的人来说，痛苦不会很严重。曾经投机的热点地区的次贷借款人尤其脆弱。在檀香山、拉斯维加斯、南加州、华盛顿特区和佛罗里达州的大部分地区，抵押贷款支付占收入的比例超过三分之一，而全国平均水平为16%。在加利福尼亚州，每五个房主中就有一个支付超过50%。这些购房者“开始感到恐慌，”加利福尼亚州索奎尔的房地产律师帕梅拉·D·西蒙斯说，她每个月看到大约20名困扰的购房者，而六个月前只有几名。

那些发放风险最高贷款的贷方及其员工也处于不稳定的境地。与此同时，信用市场其他部分的参与者则在焦急地观察。“其中一个风险是人们恐慌并把钱带回家，”怀斯说。

‘无辜旁观者’

如果投资者继续涌向国债的安全，次贷危机可能会意外地牵连到一个受害者：私募股权公司，这些公司一直在发行大量垃圾债券和贷款，以融资过去几年的杠杆收购热潮。对这些的需求降低可能会抑制杠杆收购的狂热，而这一直在支撑股价。到目前为止，市场的扭曲还很小。詹森说，垃圾债务的风险溢价略有上升，但在多年图表中几乎不可见。标准普尔杠杆融资部门的史蒂文·米勒表示，现在还为时已早，无法判断可能发生什么。

但现在还不算太早来计算共同基金、华尔街银行和对冲基金的损失，这些机构似乎在次级贷款抛售中被蒙蔽了。花旗集团（C）在几周前购买了新世纪的股票，之后该股票在贷款人停止发放新贷款并撤回信用额度后暴跌至69美分。共同基金公司先锋集团和霍奇基斯与威利资本管理公司也是大股东。对冲基金法拉隆资本管理公司在认证房贷公司中积累了7.8%的股权，而该公司的股票今年已暴跌85%。在弗里蒙特的最大股东中，包括富达、先锋和普特南投资公司，该公司的股票今年已下跌59%。

个别股票的持有者也在受损。艾伦·戈德，一位芝加哥地区的商业房地产经纪人，两年前购买了新世纪的股票。在过去一个月中，新世纪表示将重述其2006年的收益，披露了对其会计做法和证券交易的联邦刑事调查，并表示证券交易委员会已启动调查。“作为投资者，我们是无辜的旁观者，”戈德说，“依赖于审计和新世纪所谓的声誉。”

像往常一样，受到最严重损害的往往是那些离火最近的人。到目前为止，整体经济只受到轻微影响。

最大的赢家？毫无疑问，他们是那些在崩溃前出售股票的次级贷款公司的高管。在过去八个月中，新世纪的五名董事和高管出售了价值约2900万美元的股票，其中大部分出售发生在八月到十一月之间，当时股票价格高涨。最大的卖家之一是联合创始人兼副董事长爱德华·F·戈查尔，他的收入达到了1930万美元。戈查尔没有回复寻求评论的电话。

新世纪的卖家并不是在屋顶坍塌之前唯一准备撤退的次贷高管。NovaStar Financial Inc.的董事爱德华·W·梅赫尔（Edward W. Mehrer）在11月至1月期间从销售中获得了超过110万美元的收入。他的最后一笔交易是在1月23日，当时他出售了8,000股，获得了172,080美元的收益。2月21日，NovaStar的股票在报告意外的第四季度亏损并对2007年提供悲观展望后暴跌43%。一位NovaStar的女发言人拒绝发表评论。

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作者：玛拉·德·霍瓦尼安（Mara Der Hovanesian）、彼得·科伊（Peter Coy）和马修·戈德斯坦（Matthew Goldstein），大卫·亨利（David Henry）在纽约报道