房屋销售上升，但…… - 彭博社

这幅图有什么问题？在所有关于住房的 风暴与压力 中，政府今天早些时候报告称，二月份现有住宅销售增长了近4%——这让人感到意外，因为汤森金融调查的经济学家预测将下降不到2%。那么这是怎么回事？住房衰退在开始之前就结束了吗？

并不完全是。十二月和一月的温暖天气可能有所帮助，因为这鼓励了那些本来会待在室内的人去看房子（根据正常周期，这些房子将在二月份成交）。你可以指望全国房地产经纪人协会——同样在播放那些模糊的“现在是购买的最佳时机”广告的团体，广告中那些L.L. Bean式的情侣说“如果我们等的话，就永远无法得到我们想要的家。”——对这个情况持乐观态度。诚然，NAR承认，房屋销售在三月份可能会下降，因为一月和二月的寒冷天气意味着本月可能没有很多交易在进行中。但NAR预测四月份及以后会反弹。

未来几个月会怎样？很高兴你问了。我的预测是……

尽管NAR持乐观态度，我认为未来六个月甚至九个月的房屋销售都会下降。这部分是因为次级贷款市场的持续崩溃——那些在2005年和2006年以零首付和没有收入证明购房的买家将不再参与市场。部分原因是所有的次级贷款违约将会增加市场上的库存。

房屋销售也将下降，因为银行正在大幅收紧其承保标准。我最喜欢的银行分析师，Punk Ziegel & Co.的理查德·博维，在佛罗里达州进行了实地调查，并在本周早些时候发布了一份报告，认为该州的承保标准发生了显著变化——从评估开始。抵押贷款经纪人不再“寻找”一个友好的评估师来“达到”他们需要的数字，以便获得经理的贷款批准。评估师也不再依赖“可比销售”——最近的类似物业销售——作为他们的基准。现在，他们更关注“替代成本”等指标——在同一物业上从头开始建造类似房屋的成本是多少？

博维估计，这种做法的变化使得物业价值下降了大约15%。虽然这对买家来说听起来像是好消息，但真正的杀手是：博维的研究表明，那里的银行不再愿意提供0%甚至5%的抵押贷款。他们现在希望首付为10%或更多。结果是一年前，买家可以以5%的首付，即20,000美元，购买一套价值400,000美元的房屋。因此，即使那套房子的价值可能下降到340,000美元，银行现在也希望首付为10%，即34,000美元，并且他们希望你提供完整的收入证明。考虑到这一切，怎么能预测未来几个月的房屋销售会增加呢？