泡沫大师对住房的看法 - 彭博社

市场的繁荣与萧条令罗伯特·S·希勒着迷。这位耶鲁大学经济学家在《非理性繁荣》出版时走出了学术的默默无闻，该书论证了股市已达到不可持续的高度，而此时股指正处于2000年的高峰。希勒在2005年版中增加了一章关于住宅房地产的内容，表示同样的狂热正在发生。现在，房价的走势令人困惑，特约编辑克里斯托弗·法雷尔与希勒进行了讨论。

房价将走向何方？

从我们的全国房价指数[标准普尔/凯斯-希勒房价指数]来看，繁荣似乎已经结束。[价格]自1990年代末至2004年一直在加速上涨。自那时起，涨幅的速度一直在减缓。

我们正经历一个高峰。目前还没有出现像20%那样的大幅降价。例如，在全国20个主要城市中，最大的降幅出现在底特律和波士顿，分别下降了5.9%和5.1%。我认为在未来五年内，房价下降10%到30%的可能性很大。

开发商为了吸引买家，赠送SUV或花岗岩台面。这是否意味着价格下降得比数据所显示的更严重？

开发商不想降价。他们试图掩盖[价格]。政府的新房价格指数没有考虑到这一点。新房的价格下降速度比指数所显示的要快，但我不知道具体下降了多少。

低长期抵押贷款利率是否支持市场？

抵押贷款利率已经下降了25年，当我查看抵押贷款和房价的整个历史时，我并没有看到强烈的关系。心理因素更为重要。在70年代末，利率上升到两位数水平，但仍然出现了住房繁荣。

有没有强劲的迹象？

有的。全国建筑商协会/富国银行住房市场指数的一个部分衡量潜在买家的流量，并且它已经开始上升。繁荣可能会恢复。

我们谈论的是人类心理。如果人们认为房价会在一段时间内上涨，这就变成了自我实现的预言。

是什么将结束繁荣？

泡沫不会突然破裂。空气是逐渐释放的。越来越多的人决定市场正在转变。另一个重要因素是大量的房屋供应。

我一直在阅读旧报纸和广告，以了解过去的繁荣是如何结束的。通常是在开始流传一些让相信繁荣的人感到尴尬的故事时。例如，20世纪20年代佛罗里达州的土地繁荣。曾经有关于人们购买沼泽地的故事。当价格开始下跌时，繁荣就结束了，然后关于买家愚蠢的故事就会被讲述和重述。我感觉现在正在发生这种情况。

关于次级抵押贷款违约的新闻很多。这会对价格产生影响吗？

可能会。这样的问提可以改变市场心理。如果价格真的开始下跌，次级贷款问题将变得更加严重。

最近的房价上涨是美国历史上最大的房地产繁荣吗？

从普遍性来看，它确实是最大的。我们以前也有过繁荣，但它们并没有覆盖整个国家。这次的繁荣始于那些魅力城市，然后逐渐扩展到其他地方。

这对房主的心理产生了什么影响？

人们认为他们可以在任何地方买房并获得高回报。我们发现房主的期望非常高。

房主在长期内应该期待什么样的回报？

从1890年到1990年，房价平均每年上涨3%。大部分的重大涨幅发生在第二次世界大战后和自1998年以来。

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