为什么住房市场没有崩溃 - 彭博社

所以这就是人们所畏惧的“房地产崩溃”？更像是轻微的崩溃。现有房屋的价格与一年前一样高，而销售量仅回落到2003年的水平。唯一的极端下降是在建筑方面：建筑商试图在建造更多房屋之前，先处理掉他们已经建好的房子。未售出的房屋积压可能在年中左右恢复正常。

这在一定程度上要归功于低利率。2006年最后一个季度，固定利率30年期抵押贷款的平均利率为6.2%，远低于十年前。再加上收入增长，这意味着尽管过去五年全国房价上涨超过50%，但大多数地区的房屋仍然是负担得起的。全国房地产经纪人协会的可负担性指数仍然超过100，这意味着一个家庭的中位数收入可以负担得起一套中位数价格的房子。

市场在2001年开始获得动力，当时联邦储备委员会开始降低利率以结束衰退。企业减少了借贷，但购房者利用了低成本资金。花旗集团经济学家史蒂文·维廷说：“房地产部门像是底层捕食者，利用廉价资本流。”

令人惊讶的是，低利率仍然为房地产市场提供了支撑。尽管联邦储备委员会自那时以来已将联邦基金利率提高了4.25个百分点，但30年期抵押贷款利率仍然不高于2004年6月的水平。在英国也是如此，尽管英格兰银行提高了短期利率，但长期利率自2004年以来实际上下降了。毫不奇怪：经过短暂的平静，英国的房地产市场再次繁荣。

全球化和金融创新是保持利率低的两个关键因素。投资者对他们购买的贷款了解得更多，因此他们愿意为这些贷款支付更多。“这已经成为一个更具吸引力的资产类别，因此更多的资金涌向抵押贷款市场，从而导致利率降低，”洛杉矶的都市西部资产管理公司的投资组合经理布莱恩·惠伦说。 他表示，三年前，投资抵押贷款支持证券的投资者只收到两页的投资组合摘要。现在他们获得每笔贷款的数据。

信用违约掉期让人们可以对债券或贷款的信用worthiness进行投机，也提高了透明度。如果投资者大量做空某发行人的证券，其借贷成本就会上升。“这会挤出边际贷款人，”惠伦说。这创造了一个更健康的市场——最终导致更低的利率。

彼得·科伊