多尔的受限收成 - 彭博社

它被称为“私人岛屿”。在毛伊岛以外仅八英里，拉奈岛与通常涌入夏威夷的游客群体隔绝。凭借其郁郁葱葱的山谷和白色沙滩，它依然是一个热带天堂——而且足够隐蔽，以至于微软公司董事长威廉·H·盖茨三世选择这里作为他最近婚礼的场地。不幸的是，对于岛屿的拥有者，斗尔食品公司来说，拉奈岛似乎过于私密。几年前，斗尔决定将这个种植菠萝的前哨站转变为一个奢华度假村。但即使在1991年5月完成第二家豪华酒店和12月完成第二个高尔夫球场后，拉奈岛仍未吸引到许多游客。分析师估计，自1991年以来，该度假村已损失1.17亿美元。

这一雄心勃勃的计划充分体现了斗尔首席执行官大卫·H·默多克的宏伟房地产战略。由于房地产市场低迷，斗尔的许多项目遭遇了困境。而出售公司在加利福尼亚和夏威夷拥有的物业的尝试也未能成功。去年，斗尔放弃了两项将数百万美元的商业和工业房地产证券化的计划。公司将其归咎于需求疲软。但默多克也承认，他和斗尔高管对利益冲突的外观感到担忧，因为这些交易涉及他个人拥有的物业。“总会有人说默多克试图利用斗尔，”默多克说。“我说谁需要这个。我不是一个穷人，试图做交易来赚几块钱。”

隐藏的宝石。试图从房地产中榨取利润的失败尝试正值斗尔的痛苦时刻。作为全球最大的农产品公司之一，斗尔近年来受到香蕉和菠萝价格下滑的冲击。这导致了一些令人失望的结果。根据NatWest证券公司的分析师迈克尔·J·布兰卡的估计，去年斗尔的营业收入下降了8%，降至1.7亿美元，而其收入增长不到1%，达到34亿美元。这些回报并没有让股东感到高兴。自1991年9月以来，斗尔的股票下跌了40%，降至约29。

尽管食品业务大约占多尔公司收入的90%，但华尔街长期以来一直将其房地产资产视为公司的隐藏宝石。多尔公司成立于1851年，前身为Castle & Cook Inc.，几十年来收购了大量农田——大约在加利福尼亚州和夏威夷拥有150,000英亩的土地。这还不包括它在海外拥有的约80,000英亩土地，这些土地生产多尔水果。根据多尔的一位大股东的估计，按当前价格计算，多尔在美国最具吸引力的房地产价值高达10亿美元。但这些房地产对多尔的底线和股价几乎没有贡献。“房地产在股市上并不被传统认可，”这位投资者评论道。

自1985年成为首席执行官以来，70岁的默多克几乎从一开始就发誓要利用多尔的房地产资产。而且似乎没有人比他更有能力挖掘这些隐藏的价值。默多克并不是食品行业的专家，他之所以来到多尔，是因为他扮演了白衣骑士的角色，抵御了金融家欧文·L·雅各布斯的敌意收购。作为交换，默多克将他的Flexi-Van Corp.（一家卡车租赁公司）与多尔合并，以换取股票。这笔交易使默多克成为多尔最大的单一股东。如今，他拥有该公司的23%。在此之前，他的大部分职业生涯都在高价和独特的房地产项目上度过。他在洛杉矶西部建造并拥有独特的Regency Club，并拥有多家高端酒店。在董事会的批准下，默多克继续追求他在多尔之外的项目。

在多尔，默多克的计划非常简单：出售那些立即可市场化的物业。其余的将由多尔开发，以提高其吸引力，然后也出售。起初，默多克行动积极。在加利福尼亚州的贝克斯菲尔德，他甚至购买了超过9,000英亩的土地，用于建造独栋住宅和公寓综合体，以及工业物业。然后，1989年底开始的房地产市场崩溃来临。经济下滑使雄心勃勃的开发融资枯竭，并缩小了多尔物业潜在买家的名单。

如今，杜尔的房地产资产似乎不再是宝藏，而是一种负担。确实，默多克在去年三月成功以4200万美元的价格公开出售了杜尔18%的住宅建筑业务。但拉奈岛至今已让杜尔花费了3.4亿美元——比最初计划多出50%——部分原因是由于监管问题导致的昂贵施工延误，例如岛上的水供应。度假业务这些天也并不景气。杜尔承认其在拉奈岛的两家酒店的空置率约为50%。分析师们甚至开始质疑默多克在岛上建设775套豪华住宅的计划是否明智，价格高达90万美元。“这样的项目毫无生机，”PKF夏威夷的房地产顾问达里尔·蔡说。然而，默多克坚持认为这些房屋会出售。

不过，他尚未对杜尔的大型商业物业做出这样的声明。去年，随着房地产投资信托基金涌入市场，默多克制定了一项计划，提出一个将包括杜尔1.9亿美元商业和工业物业的REIT。为了让交易更具吸引力，默多克表示他希望包括另外2.4亿美元的办公室和公寓物业，杜尔初步同意购买。默多克还表示，他打算加入一些他个人的房地产资产。根据默多克的一位顾问的说法，在提议的交易中，这些房地产将被剥离成一个由默多克、杜尔和REIT共同拥有的合伙企业。

结果，这个REIT从未上市。默多克表示，这些物业在性质上过于不同，地理上分布过于广泛，而此时REIT投资者正渴望紧密聚焦的投资项目。但他也承认，他和杜尔的其他人对将他的物业纳入交易产生了第二次想法。一位熟悉该交易的投资银行家表示，默多克被警告，潜在买家可能会担心他利用REIT来剥离他不太理想的物业。最终，“这是一个无法完成的交易，”这位银行家说。

默多克说他增加了自己的持股以扩大交易并吸引更多投资者——而不是为了获利。“我非常谨慎，”他说。多尔表示，从未最终确定将纳入发行的物业清单。董事会成员拒绝发表评论。

失去信誉。尽管第一次交易没有进展，默多克再次尝试出售一些多尔的——以及他自己的——房地产。去年底，多尔的首席考虑通过发行以多尔的房地产为担保的债务来证券化他和多尔的一些房地产。默多克说，再次出现了关于交易是否会被视为存在利益冲突的问题。在决定将他的物业撤出交易后，默多克表示，由于证券需要向投资者支付的高利率，整个计划被搁置。

随着大规模房地产收益不再可见，默多克

正试图尽可能多地从食品业务中榨取利润。在过去的一年里，他通过裁员5000人——占公司总数的10%——削减了多尔的年度开支1.3亿美元。多亏了成本削减，NatWest的布兰卡估计，多尔的营业收入今年可能增长38%，达到2.35亿美元，收入增长9%，达到37亿美元。默多克还计划通过花费至少1.25亿美元——其中大部分是在今年——来收购小型地方分销商，以获得更大的市场份额。

尽管如此，由于多尔的表现不佳以及从欧洲扩张到房地产投资信托的似乎不集中战略，默多克最近在华尔街失去了信誉。“这个家伙到处都是，”C.J. Lawrence Inc.的分析师蒂莫西·S·拉梅说。“这并没有增强信心。”也许不是。但没有迹象表明董事或股东会很快推动更换。毕竟，默多克将近4亿美元的个人资产与多尔股票捆绑在一起——所以他们可能在赌没有人比他更有动力让多尔重新运转起来。