终于稳固的立足 - 彭博社

在1980年代末和1990年代初的快速、火热的下降之后，房地产行业似乎几乎准备好永久关闭。幸运的是，这个行业正在显示出强烈的生命迹象。没有人期待戏剧性的起飞，但多年来，许多房地产市场首次开始稳定，甚至享受复苏。住房市场非常健康，利率下降推动了住房开工、销售，甚至在某些地区的价格上涨。

商业房地产也传来了好消息，许多办公楼的空置率正在减少。而华尔街提供了比以往更多的投资房地产的方式，并获得一些最丰厚的收益。投资者只需记住，超出平均水平的回报通常伴随着超出平均水平的风险。

租户的智慧。1993年，最大的房地产回报来自于底部捕捞者。通过收购处于低迷行业的物业，并将其转售或打包成证券进行转售，这些“秃鹫投资者”获得了丰厚的收益。虽然很少有人能够参与底部捕捞游戏，但团结在一起的投资者可以。在1990年，Waad Nadhir和另外两位投资者在密歇根州伯明翰成立了BOSC集团，旨在“利用我们作为租户寻找优质房地产的非常好技能……以购买对我们来说价格合理的优质物业，”Nadhir说。凭借他们在视频、便利店和超市的零售背景，这些投资者迄今为止在底特律、德克萨斯州和加利福尼亚州购买了三个购物中心。在重新振兴这些中心后，他们预计在五年后至少能获得20%的回报。但他们表示，物业竞争开始推高价值。

西南地区的多户住宅是去年价值猎手中最受欢迎的资产，保罗·C·瑞利（Paul C. Reilly）表示，他是KPMG Peat Marwick的全国房地产咨询总监。公寓供应的底部、更加明朗的经济前景以及对低收入住房建设和翻新的税收抵免的恢复是许多兴趣的背后原因。尽管大获成功的机会可能已经消失，瑞利认为“对于那些希望获得稳定收益的人来说……多户住宅仍然是一个良好的投资工具。”

许多底部捕捞者现在将目光投向其他地方。“办公楼和酒店是最不受欢迎的房地产类别，但很多人正在关注那里，”CB Commercial房地产集团的投资物业总监约翰·斯坦菲尔（John Stanfill）说。他预计，郊区办公中心的兴趣将超过主要城市的商业区，但他指出，他的公司最近在这些商业区购买了两栋办公楼。与大型公司的养老金基金一起投资，CB Commercial在底特律商业区以“非常有利的条件”购买了一栋办公楼，斯坦菲尔说。“从表面上看，这似乎是一个逆势而为的举动，但……它具有战略位置、优质租户，租赁情况良好……我们一致认为这是一个理智的机会。”斯坦菲尔计划在三到五年内修缮该物业并出售给更被动的投资者，预计年回报率在高十几个百分点。

对于那些更喜欢流动性投资的人来说，房地产投资信托（REITs）是一个选择——实际上，它们的数量比以往任何时候都要多。截至11月30日，REITs的首次公开募股筹集了近75亿美元，另外33亿美元来自二次股权发行。REITs通常是由开发商创建的，因为他们资金紧张，无法找到贷款人。为了维持生计，他们将自己的物业打包成REIT，通过公开股票发行进行销售。投资于178个公开交易的REIT的投资者可以获得超过9%的收益，尽管6%到7%更为常见。

上路了。并非所有房地产投资信托基金（REIT）都是平等的。虽然有一些优质的REIT拥有良好的物业和强大的管理，但1993年的“REIT热潮”，是由华尔街对费用的渴望和开发商对资本的绝望所推动，产生了一些质量可疑的REIT。对这些股票增长前景的担忧在最近几个月影响了它们的价格。根据华盛顿特区房地产信托协会跟踪的股票REIT指数，1993年截至11月30日的总回报率为19.86%。但该指数在10月份下跌了1.91%，11月份又下跌了5.42%。预计12月份将持平或略有下降。

一些投资组合经理将此次修正视为对REIT发行者的警告，这将创造买入机会。“这些交易必须干净，并以具有竞争力的收益率推出，这对投资组合经理来说无疑是个好消息，”芝加哥PRA房地产基金的投资组合经理迪恩·索特（Dean Sotter）说。PRA专注于经济敏感的公寓和零售物业，但现在计划关注折扣中心，如位于密歇根的Horizon Outlet Centers。PRA最近收购了总部位于芝加哥的CenterPoint Properties Corp.，这是一家专注于工业物业的REIT，收益率约为8.25%。索特喜欢它专注于一种特定物业类型——工厂直销店——以及高水平的内部持股。

另一位REIT看涨者是巴里·格林菲尔德（Barry Greenfield），富达450百万美元房地产基金的投资组合经理。格林菲尔德预计投资者将开始更加关注工业和酒店REIT。他喜欢RFS酒店投资公司（RFS Hotel Investors Inc.）的产品，收益率约为8.5%。除了REIT股票，他还喜欢Host Marriott Corp.和La Quinta Inns Inc.。他正在考虑的一个更具投机性的买入是Prime Motor Inns。他的理由是：“随着经济的好转，人们愿意旅行更多。一旦入住率超过某个标志，任何改善都会直接反映在底线。”

1993年房地产领域的一些最佳消息出现在住房市场，其稳固的增长得益于抵押贷款利率的下降。30年期固定抵押贷款的利率在10月中旬降至6.83%，接近28年来的最低点。到11月底，平均利率为7.4%，相比一年前的8.21%，而在12月中旬，利率徘徊在7.25%附近。1993年利率的持续下降导致抵押贷款发放创下纪录，保罗·S·哈维曼（Paul S. Havemann），新泽西州巴特勒的抵押贷款研究公司HSH Associates的副总裁表示，低利率引发了大规模的再融资，一些房主进行了两到三次再融资。

改善的可负担性吸引了许多首次购房者。去年约45%的购房者是首次购房者，而通常这一比例为三分之一。总部位于芝加哥的全国房地产经纪人协会经济学家约翰·图西洛（John Tuccillo）指出，“随着经济转向低通胀模式，住房价格增长也趋于平稳。”从长远来看，他预计住房价格将以通货膨胀率加一个百分点的速度上涨，或在1994年约为4%。

世纪21房地产公司的总裁理查德·J·洛克林（Richard J. Loughlin）预测，如果房价保持稳定，利率保持低位，首次购房者继续购房，1994年可能成为自1970年代末以来住宅房地产的最佳年份。最热门的市场是那些就业正在上升或预计将上升的地区：从美国南中部的德克萨斯州开始，到落基山脉，穿过科罗拉多州进入蒙大拿州。犹他州和科罗拉多州甚至面临住房供应短缺。几百英里外的南加州则形成鲜明对比，洛克林认为该市场已经触底，尽管许多人认为它还有进一步下跌的空间。而在东北部，缓慢的复苏已经开始。

房屋建筑商通过拿起锤子和钉子来回应需求。1993年，单户住宅开工量达到约110万套，而1992年为104万套。多户住宅开工量略微下降至156,000套，但预计在1994年将上升至接近200,000套，因为需求开始超过供应。有些人说现在买建筑股票可能为时已晚。但美林建筑行业分析师乔纳森·戈德法布仍然看到机会。“在每个战后上升周期中，住房敏感股票的价格从未在住房开工量达到峰值之前达到峰值，”他说。他认为开工量不会在1995年或1996年之前达到峰值。戈德法布的一些推荐股票包括：欧文斯·科宁玻璃纤维公司，美国最大的玻璃纤维和住宅屋顶瓦片生产商；ABT建筑产品公司，生产外墙和专业塑料建筑组件；以及房屋建筑商Lennar和Centex。

经过多年的与火车出轨和其他灾难的比较，房地产市场可能值得一个更乐观的词汇。说房地产已经复苏有些夸张。我们可以说，房地产行业现在处于更稳固的基础上，与过去几年相比，这听起来非常不错。