底层投资者的寿司特辑 - 彭博社

这看起来很像南加州开发商谢尔顿·M·戈登和兰迪·布兰特每个月看到的数十个房地产交易中的任何一个。但摩根士丹利公司去年夏天带给他们的交易有些特别。摩根的客户急于摆脱一笔价值9400万美元的违约贷款，该贷款用于位于凤凰城外的640,000平方英尺的斯科茨代尔购物中心，愿意以不到2000万美元的现金出售这座耗资1.3亿美元建造的购物中心。“这是一个非常好的交易，”布兰特自豪地说。

尽管价格令人印象深刻，但卖方的名字更引人注目：三菱银行有限公司。与大多数日本银行一样，三菱并没有参与美国银行在过去两年中清理资产负债表的房地产抛售。现在情况有所改变：日本银行的顾问表示，他们的客户正在加速努力出售他们目前持有的超过500亿美元的美国房地产贷款（图表）。事实上，包括日本母公司发放的贷款在内，他们对美国房地产的总敞口约为2000亿美元。

多次销售。日本银行手中有一些真正的烂摊子。会计公司肯尼斯·莱文索尔公司的管理合伙人杰克·R·罗德曼估计，自1985年以来，支持美国大部分日本房地产贷款的酒店和办公楼的价值已经下降了多达40%。他说，日本银行出售这些问题资产的销售额在三年内可能达到200亿美元。

即使是最大的东京银行也感受到清理其美国业务的压力。日本政府正在敦促贷款机构摆脱问题房地产资产，以便他们能够发放新贷款来帮助复兴疲软的国内经济。“日本金融系统的稳健性受到质疑，”第一波士顿公司的日本金融机构组主任三谷英树说。此外，新联邦储备规则要求在美国设有办事处的外国银行迅速减记不良贷款。

活动的步伐已经加快。房地产投资银行公司Sonnenblick-Goldman Co.目前正在为三和银行有限公司出售波士顿和纽约罗切斯特的办公楼。去年11月，Colony Capital Inc.和希尔顿酒店公司以估计5200万美元的价格向三菱银行支付了其3.6亿美元贷款的费用，用于超豪华的凯悦丽晶酒店。两个月前，包括摩根士丹利房地产投资基金在内的一个合伙企业以2700万美元的价格从住友信托银行购买了多拉尔特卢里德度假村及水疗中心。日本银行“在解决这个问题上比人们想象的要走得更远，”三和银行有限公司房地产副总裁罗伯特·E·厄普顿说。

投资银行家们也在构建交易，以一次性出售多个资产。去年6月，东京银行有限公司的美国子公司联合银行向一个私人投资集团出售了超过1亿美元的房地产贷款和物业。位于洛杉矶的Secured Capital Corp.总裁斯蒂芬·A·罗斯表示，他的公司有任务出售价值2亿美元的单一和多个资产的房地产投资组合。

深入研究。大规模抛售不太可能。与大多数已经抛弃问题贷款的美国同行不同，许多日本银行家仍然看到美国市场的长期潜力。一些银行正在探索与美国投资者的合作伙伴关系，这将使他们能够将不良贷款从账面上剔除，同时保持对资产的兴趣。位于洛杉矶的Solus Properties，例如，正在与一家日本银行谈判，计划购买约2亿美元的贷款和被查封的房地产，房地产来源称。该银行将获得未来在谈判底线以上的物业收益的一部分。

银行可能正在谨慎地退出美国。不过，在东京，监管机构正在推动一种类似美国的房地产债务市场。对专业知识的需求使得日本银行有额外的动力尝试更多的美国交易。实际上，第一波士顿的三谷表示，他与几位日本客户讨论过将薄利的美国贷款证券化。“最终，”他说，“他们可以在日本使用这些技术为日本市场提供流动性。”

日本可能从这种活动中获得的不仅仅是美国的聪明才智：它可能会引入美国买家。日本工业银行的高级经济学家香山仁志表示，他一直在接待希望将美国投资者与由日本房地产支持的银行资产联系起来的投资银行家。