抵押贷款银行家的大寒潮 - 彭博社

过去几年利率的前所未有的下降对房主来说是个好消息，他们纷纷赶着以更低的利率再融资抵押贷款。这一下降也意味着抵押贷款银行家和经纪人获得了丰厚的收入，他们占据了全国抵押贷款量的一半。纽约抵押贷款银行机构Response Professional Placement Inc.的总裁艾伦·古特曼表示，他“有更多的任务无法亲自处理”。

不幸的是，这场盛宴可能即将结束。利率已经趋于平稳。随着持有超过1万亿美元可调利率抵押贷款的人们已经再融资他们的抵押贷款，寻找重新贷款的房主将会减少。抵押贷款银行家协会预计，抵押贷款借贷将从1993年的创纪录的1.1万亿美元下降到明年的8490亿美元，主要是由于再融资活动的大幅放缓（图表）。

这对房主来说可能是个好消息。贷方之间的竞争加剧应该会带来更好的贷款交易。但这对抵押贷款银行家来说将是非常坏的消息，他们中的许多人在再融资方面的依赖程度远高于新房购买贷款。“如果你不能通过低价格竞争，你就会被淘汰，”普天寿保险公司子公司普天寿抵押贷款公司的副董事长兼首席经济学家劳伦斯·斯维德罗说。

在1980年代末，抵押贷款利率回升并急剧上升后，许多抵押贷款贷方和经纪人倒闭，行业就业人数下降了20%。但一些人预测，未来几年对近20万名行业从业者来说将更加痛苦。新泽西州巴德湖的SMR Research Corp.总裁斯图尔特·费尔德斯坦表示：“我们有可能出现一次收缩，这将使那次看起来像是在公园散步。”费尔德斯坦认为，未来几年贷款活动可能下降50%，数以万计的抵押贷款银行家可能会失去他们的工作。

加剧抵押贷款银行家困境的是他们的偏好，这种偏好与许多其他金融服务公司相同，即在经济好时增加员工，而在经济不好时裁员。在1980年代末期，当利率高而再融资稀少时，行业就业人数从1987年中期的183,000下降到两年后的147,000。当利率下降且再融资增加时，抵押贷款银行家的数量在1993年9月达到了195,000。

行业内的许多人认为，抵押贷款经纪人将特别受到抵押贷款发放下降的严重影响。对于一些人来说，痛苦已经开始：位于纽约韦斯特伯里的Arbor National Mortgage Inc.的董事长兼首席执行官伊万·考夫曼表示，他所接触的一些经纪人已经看到业务量下降了30%。更重要的是，许多经纪人是曾经的银行家和储蓄机构高管，他们以抵押贷款经纪人的身份创业，可能会因经济放缓而受到严重打击。

保持现状。然而，一些公司有应对经济放缓的策略。保诚家庭抵押贷款为240多家大型企业处理搬迁项目——这是一个新的高质量贷款的良好来源。它还提供亲和力计划，向美国医学协会、美国牙科协会等成员进行营销。尽管斯维德罗预计到1995年底贷款将出现下滑，但他认为保诚在1993年将创下450亿美元的住房抵押贷款记录。同样，Countrywide Credit Industries Inc.正在开设零售办公室，针对购房者而非再融资者，并扩展到共同基金销售等新业务。

抵押贷款银行家们还通过持有抵押贷款服务权来对冲风险。作为服务商，他们收取借款人的月供并处理托管账户。当利率下降且再融资繁荣时，服务权的价值会下降，因为要服务的贷款通常会提前偿还。当利率上升时，情况正好相反。

许多公司也投资于技术并提高生产力，改善了他们应对经济下滑的能力。纽约罗切斯特的抵押贷款银行协会新任会长、Sibley Mortgage Corp.的董事长兼首席执行官斯蒂芬·B·阿什利表示，他的公司今年处理的抵押贷款比去年增加了30%——而且是同样的分支机构。

悲观者认为抵押贷款的下降将持续多年，因为数百万拥有低利率贷款的房主将被迫长期停留在原地。这可能有些极端，但即使是更温和的预测者也认为前方会有艰难的时光。去年电话响个不停的抵押贷款银行家们可能很快就会无所事事——或者填写求职申请。