雷·Ts：今天繁荣，明天忧郁？ - 彭博社

称其为黄金热潮是一种夸张。但并不是太过夸张。尽管商业房地产在几十年来最糟糕的低迷中徘徊，渴望收益的投资者却对房地产投资信托（REIT）情有独钟，这基本上是积极管理的商业房地产的组合。1993年到11月12日，REIT首次公开募股（IPO）吸引了72亿美元的资金，而1992年全年仅为9.19亿美元。目前还有60亿美元的REIT IPO在筹备中。权益REIT的市值在短短三年内从56亿美元跃升至230亿美元。

1993年REIT行业的狂热在新奥尔良举行的全国房地产投资信托协会的近期会议上得到了体现。奢华的娱乐活动——一场面具狂欢节的盛会，特色是当地乐队的游行——以及言辞（一个小组讨论：“美国房地产市场：千载难逢的机会”）让人不禁想起1980年代的掠夺者舞会，那个时候垃圾债券是王者。

如果你认为这个派对听起来太美好而不可能持续，你可能是对的。主要问题是：虽然REIT承诺高且不断增长的股息，但它们所拥有的房地产，如购物中心、公寓楼，甚至办公楼，可能不会像它们的增长故事所暗示的那样迅速反弹。“从长远来看，REIT的繁荣只能与其所包含的物业的繁荣相匹配，”布鲁金斯学会的高级研究员安东尼·唐斯在REIT会议上发出警示。“只有当基础物业市场的条件变得繁荣时，它们的股息才能增长。而这需要一段时间。”

强劲的动态。已经出现严重的疲软迹象，REIT市场在过去三周下跌近12%。随着供应激增，需求正在减弱，热钱正在远离REITs。今年早些时候，许多上市的项目立即上涨了价格。但最近的REIT IPO不仅没有达到预期的价格大幅上涨，反而跌破了其IPO价格。举个例子：Associated Estates Realty Corp.，于11月11日以213 4上市，11月17日收盘时为20 7 8。还有Avalon Properties Inc.，于11月11日定价为203 4，此后已滑落至201 8。稍早的IPO，Mark Centers Trust，最初交易价格高于其发行价181 2，但截至11月17日已跌至153 8。

随着越来越多的私人开发商急于上市，投资者在购买REITs时变得越来越挑剔。市场有机会给REITs一个警告，提醒它们要兑现自己的预期，当Mark Centers Trust在10月26日宣布其作为上市公司第一季度的预期数字无法实现时。当天股票下跌了5.6%。到11月17日，交易价格比发行价低了超过16%。芝加哥投资者和REIT高管Samuel Zell在REIT会议上表示：“我们需要做直接的交易，出售现有的收入，出售现实。我们不需要，也不应该，出售期货。如果我们出售期货，我们最终会弄脏自己的巢。”

与垃圾市场一样，推动REITs的动态是强大的。投资者渴望获得招股说明书中通常预测的4%-8%的年收益率。许多面临严重财务问题的开发商，将REITs视为一种几乎是天赐的套现方式——在某些情况下，正如Downs所说，“将他们的狗（物业）与他们的珠宝混合”。投资银行家通过将这两组人结合在一起，赚取了丰厚的费用。

机构和零售共同基金一直是最大的房地产投资信托（REIT）买家之一。根据晨星公司（Morningstar Inc.）的数据，它跟踪的七只房地产基金的净资产从1992年底的2.59亿美元激增近200%，到9月份达到了7.64亿美元。“这些人非常渴望购买收益，他们正在创造过剩的需求，这导致了供应来满足这种需求，”布鲁金斯学会的唐斯（Downs）说。

这些动态正受到REIT基础物业可能缓慢增长的影响。以公寓楼为例，这是一个受欢迎的REIT持有资产。进入劳动力市场的消费者越来越少，这意味着新家庭的形成也在减少。由于抵押贷款利率处于历史低位，更多的公寓租户能够负担得起独栋住宅。虽然多户住宅开工量的低水平可能导致未来租金上涨，但租金上涨现在是例外，所罗门兄弟公司（Salomon Brothers Inc.）的REIT分析师大卫·科斯廷（David Kostin）指出。

一个更直接的威胁是利率上升的可能性。“如果利率急剧上升，”唐斯说，“这股共同基金的资金潮可能会改变，”导致REIT价格大幅下跌。“共同基金经理是短期交易者，短期视野只有20分钟，而房地产是一个长期的视野情况。”当陶布曼中心公司（Taubman Centers Inc.）的REIT宣布其现金流将略低于预期时，股票在一天内下跌了多达13%，唐斯将此归咎于共同基金的抛售。

“第三局。”虽然预测未来会有艰难的时刻，但许多REIT观察者表示，最近的洗牌是健康的，他们预计整体市场将大幅增长。所罗门兄弟公司的房地产研究负责人大卫·G·舒尔曼（David G. Shulman）预计，该行业在未来六年内的市场资本化将超过1000亿美元。泽尔（Zell）表示，三年内可能达到1500亿美元。但在同意一位共同基金经理将REIT行业比作“九局棒球赛的第三局”的说法时，舒尔曼最近警告说，目前的REIT繁荣将面临“两个小时的雨延迟。对此毫无疑问。”

萨姆·泽尔讲述了他在1984年在休斯顿看到的一张 bumper sticker 的故事，这反映了即使在房地产投资信托行业的更乐观部分，逐渐渗透的谨慎感。这张 bumper sticker 上写着：“请，上帝，给我们另一个石油繁荣，我们保证不会搞砸它。”