何时房地产不再真实？ - 彭博社

有一个古老的笑话，讲的是一个游客在纽约市被说服进行一个不明智的房地产投资——布鲁克林大桥。好吧，今年房地产投资信托基金非常火热，它们的股票上涨了惊人的17%，谨慎的投资者有理由怀疑：REIT的繁荣只是刚刚开始，还是投资者被卖了一个你知道的东西的现代版本？

事实上，支持REIT的论点仍然令人信服。REIT类似于封闭式共同基金，只是它们拥有的是物业组合，而不是股票或债券。只要利率保持低位，商业房地产持续低迷，加上持续的解决信托公司拍卖，REIT运营商将继续以超值价格收购有价值的物业。由于它们的成本保持低位，租金显然在回升，REIT运营商正在产生通常超过7%的收益。

当心狗。 “本质上，发生的事情是投资者意识到REIT是利用房地产市场流动性危机的唯一途径。房地产行业的所有传统资本来源都消失了，”跟踪REIT的约翰·莫兰（John Moran）指出，他在Kidder, Peabody & Co工作。结果是新REIT的首次公开募股和旧REIT的二次股票发行的繁荣。

最近的REIT股票发行潮当然为承销商带来了丰厚的佣金。但投资者的表现也并不差（图表）。一些看涨者认为，即使利率上升也不会对REIT造成太大伤害，特别是如果经济复苏，商业房地产价格回升。“显然，我们已经在许多地理区域和物业类型中度过了底部。随着经济的改善，商业租金将以更高的利率回升”——保持收益健康，巴里·格林菲尔德（Barry Greenfield）说，他是一位资深基金经理，负责富达房地产投资组合，这是一个REIT共同基金。

但在这个阶段玩房地产投资信托（REIT）游戏可能是危险的。怀疑论者警告说，REIT的繁荣可能会吸引一些不太理想的运营商——例如希望从其库存中剔除劣质物业的金融机构的分拆公司。投资者可以通过坚持选择在其运营中拥有显著股权的经验丰富的REIT运营商来避免这些“狗”。莫兰表示，另一个经验法则是购买收益率至少与30年期国债（目前为6.9%）相当的REIT，资本结构中的债务不超过40%，并且以长期债务为主。他指出，一些公司通过在资产负债表上增加短期债务来降低融资成本，从而人为地提高收益率。莫兰的最爱包括新上市的塔布曼中心公司（Taubman Centers Inc.），一家购物中心开发商，以及布拉德利房地产信托（Bradley Realty Trust），一家拥有中西部购物中心的老牌房地产组织。

意外因素。REIT看起来如此美好，以至于出现了一个问题：过度受欢迎。举个例子，零售巨头美林证券（Merrill Lynch & Co.）最近建议投资者在投资组合中增加REIT的比重。“当每个人开始谈论REIT时，就是周期的结束。一直都是这样，”MIM股票增值基金的经理亚瑟·博内尔（Arthur Bonnel）警告说。他指出，20年前类似的REIT繁荣以投资者的灾难告终。

博内尔指出，REIT业务中一个潜在令人担忧的意外因素是即将到来的税法。但莫兰认为，该法案可能通过冻结资本利得税率来帮助REIT投资者。REIT必须支付至少95%的利润以避免征税，而其部分支付由资本利得组成。因此，资本利得的冻结可能会提高REIT作为高税率投资者收入工具的相对吸引力。

购买房地产投资信托基金可能仍然让那些对1980年代末房地产崩溃有着糟糕记忆的投资者感到反感。随着所有首次公开募股涌向市场，经纪人将会大力推销它们。虽然其中可能有一些悬索桥，但房地产投资信托基金仍然值得关注。