缓慢走向康复之路 - 彭博社

房地产，长期以来深陷困境，现在只是在膝深的水中。这意味着长期受苦的投资者实际上可以期待从砖瓦中赚钱。也许不是很多，也许不是立刻——但嘿，这算是一个开始（图表）。由于低抵押贷款利率和消费者信心的改善，购房正在缓慢回升到经济衰退前的水平。房价在许多地区经过几年的低迷后，正在缓慢攀升，一些人发现他们实际上可以以高于购买时的价格出售他们的房屋。商业建筑在1980年代的过度生产中显得荒谬不堪，尽管在某些地区它们显示出适度的改善，但仍然处于糟糕的状态。而证券化物业，以房地产投资信托的形式，继续表现良好，因为许多REIT选择拥有最健康的资产。

关于抵押贷款利率的最乐观消息已经过去：利率现在正在适度上升。对于30年期的常规贷款，全国的低点是在九月份的7.9%。如今，利率约为8.4%。随着经济复苏的最终到来，抵押贷款利率到1993年底可能会略微上升。然而，预计的低通货膨胀应该会使其保持在9%以下。当你考虑到1989年，即经济衰退前一年，利率几乎达到了10%，这并不算坏。

不幸的是，重新融资抵押贷款的绝佳机会已经过去。然而，对于那些在1992年无法摆脱旧的高利率债务的人——而现在又能凑出钱来支付费用、贷款人的点数和其他成本——1993年的利率应该仍然足够低，使得这一过程值得进行。关键的基准是当前利率是否至少比业主目前支付的利率低两个百分点。

房屋销售在1990年和1991年大幅下滑，但在1992年享受了一次温和的反弹。而1993年应该会更好：全国房地产经纪人协会预测销售额将达到35亿美元，甚至超过1989年不错的34亿美元的表现。“我们有很多被压抑的需求，来自那些在经济衰退期间害怕购买的人，”达拉斯经纪人C. Michael Brodie说，他是NAR住宅销售委员会的负责人。这对卖家来说显然是个好消息。近年来，有很多房屋滞销几个月的恐怖故事。

荒地。然而，买家无需担心。价格不会突然飙升，这将使购买变得困难。在经济衰退早期，通货膨胀实际上超过了房价——这几乎是前所未闻的事件。最近，虽然房屋增值已经恢复，但增幅相对较小。根据哈佛大学住房研究联合中心的一项调查，房屋拥有成本已降至15年来的最低水平。

这并不是说买家面临着大量的便宜货。在国家中部，过去十年房价没有疯狂上涨，现在适度的价格增值已成为常态。一些房屋甚至有多个竞标者。考虑一下来自丹佛的Frank和Lorraine Scandale，这对期待第一个孩子的夫妇，想要从公寓搬到独立住宅。今年，由于当地经济从1980年代中期石油和天然气行业崩溃后的低谷中复苏，丹佛市场整体上涨了25%。Scandale夫妇最初想要一套带家庭房的大院子四卧室房屋，但不得不妥协，选择了一套带小院子的三卧室平房。他们被迫进入竞标战以获得这套房子。Frank Scandale说：“我们不得不妥协。”

尽管如此，沿海地区的住房对卖家来说仍然是一片荒地。“加利福尼亚的销售非常非常非常低迷，并且会持续一段时间，”迈阿密的全国性房屋建筑商Lennar Corp.的董事长Leonard Miller说。黄金州的房价每月都在下跌，东北地区也是如此。例如，在费城地区，今年的中位销售价格下降了9%。这部分是因为在繁荣时期价格飙升，必须调整到现实。此外，经济衰退对东北和加利福尼亚的打击最为严重，并且将在那里持续最久。

对于投资者来说，商业房地产的严峻形势中有一些地区的亮点。没有人预计波士顿（17%）、曼哈顿（18%）或洛杉矶（19%）的空置率会在1996年或1997年之前下降。另一方面，华盛顿特区（12%）的稳固的政府就业基础经济应该在一两年内带回往日的辉煌。此外，休斯顿（18%）也有改善的迹象，休斯顿在油价崩溃初期遭受了重创。“休斯顿已经七八年没有新建筑了，”商业地产经纪公司Cushman & Wakefield Inc.的总裁Arthur J. Mirante II说。“当就业回升时，他们将能够更容易地吸收空置空间。”

工业空间的前景更好，因为它没有像办公空间那样受到过剩的影响。根据CB Commercial Real Estate Group Inc.的数据，工业空置率从1989年底的6.4%跃升至1992年中期的9%。但截至9月30日，空置率已降至8.6%，这是一个好兆头。随着经济复苏，零售空间也在改善，最大的问题仍然存在于没有超市作为支柱的购物中心。没有这些吸引力，小商户在沃尔玛和家得宝等巨头的手下苦苦挣扎。

幸存者。对于个人投资者来说，参与商业房地产市场的最佳方式长期以来一直是加入其他人的投资池。1980年代，房地产有限合伙企业是实现这一目标的热门工具，此外还有重大税收优惠。1986年税制改革后，这一税收优势消失了——连同许多房地产有限合伙企业一起消失。对于仍在存活的房地产有限合伙企业中遇到出售单位困难的投资者来说，解脱在望。证券交易委员会最近开始允许负责房地产有限合伙企业的证券经纪公司充当希望出售其持股的有限合伙人的中介。

一种更具吸引力的池投资方式是房地产投资信托（REIT），其股份在证券交易所交易。房地产有限合伙企业的投资者，作为典型的避税工具，通常并不关心他们拥有的建筑是否盈利。而房地产投资信托则不同，它们是完全征税的。它们持有的建筑和抵押贷款依赖于提供可观的收益。年收益率在6%到8%之间，它们对那些厌倦了仅有3%存款证收益的人们来说非常有吸引力。难怪在过去两年中，房地产投资信托的股价飙升，超过了标准普尔500指数的表现。

表现最佳的房地产投资信托往往集中在一个领域。例如，医疗保健信托由于国家老年人口的增加而表现非常好。位于国家增长地区的公寓房地产投资信托也是如此，例如东南部地区。“唯一的病人是市中心的办公楼，”富达投资的副总裁巴里·格林菲尔德说。

购物中心已被证明是一种富有成效的房地产投资信托（REIT）专业化。位于马里兰州贝塞斯达的联邦房地产投资信托，例如，专注于华盛顿-纽约走廊的中心。总裁史蒂文·J·古特曼希望购买位于优越位置的中心，即使它们现在的生意并不好。联邦REIT最近购买了位于新泽西州切里希尔的破旧埃利斯堡购物中心。该中心位于三条主要干道的交汇处。问题在于它们在一个交通环形交叉口相遇，许多司机因为认为那里危险而避开。但最近，州政府取消了这个环形交叉口，因此古特曼正在对购物中心进行整修。“我正在开设一家书店，”他说。“我总是这样做。书店吸引人，能带来各种各样的人。”联邦REIT的股票今年上涨了30%，达到每股24美元。

然而，并不是所有的REIT都在繁荣。达拉斯的特拉梅尔·克劳房地产投资者就是一个多年来一直在遭受困扰的例子。该公司成立于1985年，专注于西南部的工业建筑，正值石油衰退之际。“我们的市场干涸了，”总裁詹姆斯·瓦塞尔解释道。尽管该REIT能够维持高入住率，但它是通过降低租金来实现的——而这一策略严重影响了收益。截至今年9月30日，该REIT已亏损370万美元。瓦塞尔表示，他正在通过出售19处物业中的3处来解决这个问题，并利用所得款项来再融资REIT的高成本债务。

房地产行业的人们天生乐观。尽管如此，他们在过去几年中几乎没有什么值得高兴的事情。但现在，微弱的希望迹象终于开始出现。“行业正在复苏，”提什曼房地产与建筑公司的执行副总裁约翰·A·维克斯说。“慢慢来。”