银行对房地产损失变得现实 - 彭博社

在1991年6月，第一芝加哥公司的高层管理人员在威斯康星州的科勒举行了年度管理 retreat，专注于银行困扰的房地产贷款。他们考虑了各种选择。也许最好是咬紧牙关：简单地注销贷款并抛弃它们。或者创建一个单独的“坏银行”来处理这些麻烦。或者也许坚持下去，熬过房地产衰退。首席财务官W.G. Jurgensen说：“我们都意识到，房地产资产是对我们收益影响最大的负面因素。”

银行坚持了一年多。但房地产衰退已经变成了萧条——没有转机的迹象。因此，在9月14日，第一芝加哥出售了价值21亿美元的困扰房地产资产和贷款，经过46%的减值。许多其他银行也在考虑同样的选择。两天后，波士顿的Fleet Financial Group宣布了其逃生计划。富国银行、花旗集团等可能会跟随。“第一芝加哥只是第一个出现在行情上的消息，”房地产研究公司Green Street Advisors的合伙人Jon A. Fosheim说。“所有大型机构都已经具备承认其房地产持有价值下降的基本条件。”

大问题是，这一波火售是否会进一步压低价格，从而加剧被止赎物业和空置办公楼的过剩。目前全国银行资产负债表上已经有660亿美元的不良房地产贷款，而传统买家，如养老基金、保险公司和银行，正处于观望状态。对银行来说，结果可能是他们的贷款组合的价值会更低。

当然，一些外国机构、富裕家庭、一群“秃鹫”基金、投资银行和房地产投资信托（REITs）正在购买一些商品。但新买家的综合实力远不及曾经由主要美国机构产生的需求。而且，这些购买兴趣中的一部分已经被解决信托公司（Resolution Trust Corp.）吸走，该公司仍有350亿美元的物业和贷款待出售。

这使得银行面临一个微妙的平衡：如何在买方市场中推动房地产贷款，同时抵消对其资产负债表的损害。问题在于，大额减记可能会伤害已经脆弱的银行，除非它们找到某种方式来补充资本。大额减记在联邦存款保险公司（Federal Deposit Insurance Corp.）推动更高资本标准的时期，会拖低资本比率。

第一芝加哥银行通过股票销售和会计手法的结合来应对这个问题。该银行将在第三季度以3亿美元的收益抵消6.25亿美元的减记，通过将其风险投资组合的价值标记为市场价值。此外，为了进一步增强资本，它希望在年底前出售3亿美元的优先股，除了在6月出售的2.92亿美元普通股。“这个策略需要勇气和资源来承受重大损失。不是每个人都能做到，”咨询公司Landauer Associates Inc.的经济研究主任Hugh F. Kelly说。它还假设第一芝加哥能够以54%的价格，或超过10亿美元的价格出售其不良贷款和被没收的物业，这远非确定。

但这是第一芝加哥银行的最佳选择。广受欢迎的“坏银行”策略，将问题贷款转移到一个新的独立银行，可能是繁琐且昂贵的。一个好的例子是梅隆银行公司，它是这一策略的早期先驱。1988年，它设立了格兰特街国家银行，将5亿美元的不良房地产贷款出售给该银行。为此，它不得不将贷款的账面价值降至约41美分，发行5亿美元的债务，并从私人投资者那里筹集1.75亿美元。格兰特街随后将这些减值贷款放上市场。

谁来支付？格兰特街已经卸掉了除500万美元外的所有贷款，但并非没有不愉快的后果。梅隆和格兰特街已被几位前借款人起诉，这些借款人的贷款最终进入了格兰特街的投资组合。这些银行正在对一位科罗拉多开发商的2900万美元判决提出上诉。如果梅隆在上诉中未能胜诉，可能会对超过1000万美元的任何赔偿负责。格兰特街首席执行官威廉·B·伊格尔森表示：“我们认为将这些东西移出去更好。”

第一芝加哥没有追求一些银行所青睐的另一种选择：拍卖。很容易理解原因。8月13日，英国大型开发公司的一部分，琼斯·朗·伍顿美国公司，试图拍卖5亿美元的商业房地产，其中大部分是被银行收回的财产。尽管来自美国、欧洲和太平洋地区的竞标者挤满了洛杉矶的世纪广场酒店，但仅有一半的物业售出，而且这些物业的售价不到其原始价值的一半。几栋建筑的售价低于其公布的最低价格。芝加哥房地产研究公司的投资研究主任尼克·巴斯表示：“现在，市场正朝着流动性完全失效的方向发展。”

虽然第一芝加哥银行一次只出售一笔贷款，但一些银行正在悄悄地将贷款打包并以1亿美元及以上的批量抛售。9月18日，肖穆特国家公司接受了一批面值约为1亿美元的贷款的报价。机构投资者的出价：每美元55到60美分。计划以大宗批量出售5亿美元不良资产的弗利特金融，可能会表现得更糟。位于北卡罗来纳州夏洛特的国家银行公司的首席财务官詹姆斯·H·汉斯（James H. Hance Jr.）对此并不感到惊讶。“很少有银行走这条路，因为他们不愿意以市场价值出售”——通常仅为原贷款的一半，汉斯说。他将在年底前出售三批贷款和资产，售价为6亿美元，每美元50到60美分。

“墓地舞者。”无论他们的策略如何，银行都在忙着寻找买家。一些主要投资者正在购物，比如德克萨斯州的巴斯兄弟和芝加哥的普利兹克家族。芝加哥星木资本合伙公司的总裁巴里·S·斯特恩利希特（Barry S. Sternlicht）今年早些时候从富裕家庭筹集了6200万美元，以购买价值2.5亿美元的房地产贷款和建筑物。“市场上有机会给能够迅速行动的创业资本，”斯特恩利希特说。

“秃鹫”也在盘旋。塞缪尔·泽尔（Samuel Zell），绰号“墓地舞者”，最近看到自己的一些投资出现问题。但他正在筹集由美林证券公司（Merrill Lynch & Co.）筹集的4.5亿美元投资基金。“供需失衡将会在相当长一段时间内有利于买方，”美林的房地产负责人理查德·B·萨尔茨曼（Richard B. Saltzman）说。

兰道尔的凯利同意。“这个行业仍然存在资本短缺，”他说。罗纳德·格林斯潘，普华永道重组服务的主管，最近在东京与50家银行、贸易公司、保险公司和其他潜在投资者会面，所有这些投资者之前都曾投资于美国房地产。只有一家对进行新购买感兴趣。“如果80%到90%的人能把筹码收起来回家，他们就会，”格林斯潘说。

虽然一些美国养老金基金希望购买，但大多数人却持谨慎态度。许多人投资于JMB房地产、科普利房地产顾问、摩根大通和西部信托公司等公司推出的房地产投资池，结果却因投资减记而遭受损失。“我们还会再投资房地产吗？”密苏里地方政府雇员退休系统的执行秘书威廉·R·施瓦茨问道。“考虑到过去几年我们遭遇的减记，可能不会。”

然而，几乎任何东西只要价格合适都可以出售。位于芝加哥的弗格森合伙公司的首席执行官迈克尔·赫兹伯格表示：“我认为并不是缺乏资本。问题在于定价。”赫兹伯格显然是对的。这意味着商业房地产价格在至少一段时间内只能朝着下跌的方向发展。