通过为买方融资出售房屋 - 彭博社

紧缩的货币政策或疲软的经济可能会使您的温馨家园难以出售——尤其是度假房产。一个吸引潜在买家的激励措施是卖方回购或购房贷款。这是指您通过“回购”全部或部分抵押贷款来为买方提供融资。

这种安排看起来是双赢的。对于买方来说，它消除了数千美元的交易费用——买方可能会从卖方那里谈判到比银行更好的利率。卖方获得每月支付的年金，其利率高于定期存款或国债。回购通常从5年到15年不等，最后有本金的到期支付。每月支付基于15年或30年的支付计划。

假设卖方同意回购一笔50,000美元、七年期的8%抵押贷款。每月支付为377美元。如果卖方以每年3%的利率重新投资这些支付——这是为期一年的定期存款利率——他在七年后将拥有86,000美元，包括46,000美元的到期支付。这将相当于约8.1%的收益率。如果不进行再投资，收益率会低得多。同样的50,000美元在当前利率下的七年期国债将获得5.8%的收益。

为了使回购抵押贷款获得回报，持有人需要有再投资的纪律。还有其他陷阱需要考虑。您需要调查买方的信用、财务和住房历史——并坚持要求首付款，以便买方在房屋中有经济利益。但即便如此，买方仍然可能违约，迫使您进入繁琐且昂贵的止赎程序——之后您仍然必须出售房屋。

被锁定。违约的后果可能更糟，如果卖方回购第二抵押贷款。也就是说，当买方从银行获得大部分但不是全部融资时，卖方补足差额。如果买方违约，主要贷款人将会拿走一切，纽约抵押贷款咨询服务公司总裁玛格丽特·斯科特表示。她的客户在一个案例中有一笔回购的第二抵押贷款。“当Dime Savings Bank对房屋进行止赎，支付税款和法律费用时，”斯科特说，“我的客户最终一无所有。”

另一个问题是卖方的资金在贷款期间被锁定。您可以将抵押贷款出售给二级市场的投资者，他们通常在分类广告中做广告。但您必须以折扣出售，以提高收益率，使其具有吸引力。

回购抵押贷款在1980年代的鼎盛时期已经减少，因为银行贷款利率远低于当时。即便如此，斯科特说：“有时这是达成交易的唯一方法。”