Countrywide的甜蜜家园贷款 - 彭博社

不可否认，安杰洛·R·莫齐洛是一个寻求刺激的人。去年冬天，这位53岁的Countrywide Credit Industries Inc.副董事长首次也是最后一次，承诺不会再尝试直升机滑雪。他被空运到加拿大落基山脉一个特别危险的滑道顶端，莫齐洛一路滑到山脚——但在此过程中却摔断了几根肋骨。“我确实喜欢折磨自己，”这位深色皮肤的加州帕萨迪纳抵押贷款银行高管笑着说。

对莫齐洛的竞争对手来说不幸的是，他将这种冒险精神同样应用于他的商业交易。而抵押贷款银行业的其他公司最近感到被打击也是可以理解的。在不到三年前被视为一个无足轻重的角色，并且仍然相对不为人知的Countrywide，突然间成为全国最大的住房贷款发放者，超越了长期强势的普天寿保险公司和诺威斯特公司。得益于激进的定价——以及抵押贷款利率降至19年来的低点，随后房主们纷纷赶着再融资现有贷款——预计Countrywide今年将发放300亿美元的抵押贷款（图表）。

收入的激增大大促进了Countrywide的底线。截止到去年二月的财政年度，收益飙升170%，达到6020万美元，收入为2.46亿美元。桑福德·C·伯恩斯坦公司的分析师乔纳森·E·格雷预计，今年收益将再次翻倍，超过1.36亿美元。

尽管像Countrywide这样的公司通常被称为抵押贷款银行，但这其实是一个误称。它们并不是真正的银行，因为它们没有特许经营权或收集存款。相反，它们从资本市场借款，然后自己发放抵押贷款，通常通过抵押贷款经纪人的推荐。它们还从其他贷款机构（如银行）购买抵押贷款。抵押贷款银行通常将贷款出售给中介机构，如联邦国家抵押协会。抵押贷款银行主要通过前期融资费用、贷款销售和抵押贷款服务费用来赚钱。

莫齐洛于1969年与长期商业伙伴大卫·S·洛布共同创立了Countrywide。最初是一家只服务于加利福尼亚的小公司，现在在26个州拥有110个零售分支机构。合作伙伴们划分了各自的领域。低调的洛布担任董事长和总裁，负责许多后台事务，如筹款和对冲利率风险。68岁的他很少在总部工作，更喜欢在北加州的斯阔谷或他的曼哈顿公寓中工作。

无佣金。相比之下，负责帕萨迪纳日常运营的莫齐洛则更喜欢高调。作为青少年时期的拳击手，莫齐洛在日益竞争激烈的抵押贷款行业中展现出他的好斗本性，积极寻找新业务。ARCS Mortgage Inc.的总裁兼长期朋友霍华德·莱文说：“安杰洛会不惜一切代价成为第一。”

当1990年利率开始下降，抵押贷款再融资的数量激增时，这一点得到了生动的体现。莫齐洛疯狂地追逐新业务，从希望减少利率风险的银行和储蓄机构购买了数十亿美元的固定利率抵押贷款。他还积极向抵押贷款经纪人推广Countrywide的服务。去年，Countrywide的75%的抵押贷款是从其他贷款机构或通过经纪人获得的，其余部分则是通过自己的办公室完成的。莫齐洛通过去年三次公开股票发行筹集的3.46亿美元帮助资助了扩张。

尽管Countrywide的激增交易量吸引了分析师的最多关注，但公司盈利成功的一个主要原因是低成本。在1970年代，莫齐洛取消了高价的佣金销售人员，取而代之的是有薪的承销商。这使得Countrywide的低费用比率成为行业的羡慕对象。随着贷款量的增加，莫齐洛通过降低融资费用（更为人知的称为点数）向借款人提供了更好的交易。Countrywide最近对30年期固定利率抵押贷款收取贷款金额的0.25%；而竞争对手则收取0.5%。桑福德·伯恩斯坦的格雷称Countrywide为抵押贷款界的查尔斯·施瓦布。

尽管Countrywide在过去一年中不得不增加1200名员工以跟上业务增长，Mozilo仍然找到追求效率的方法。他在过去三年中花费了2500万美元来升级Countrywide的计算机。而一个预计明年推出的人工智能承保系统，应该能将某些贷款申请的处理时间从40分钟减少到10秒。

挑剔是谨慎的。虽然他们终于在竞争对手面前领先，Mozilo和Loeb可能会在此处遇到麻烦。竞争对手表示，在Countrywide急于发放抵押贷款的过程中，其贷款组合的质量可能会轻易受到影响，尽管这在一段时间内不会显现出来。“在我们的业务中，”Prudential Home Mortgage Co.的首席执行官Marvin I. Moskowitz警告说，“你不会知道自己在做坏贷款，直到几年后。”

Countrywide将其贷款证券化并出售，但如果其承保工作证明不够严谨，它仍可能被迫收回坏贷款。即使承保没有过错，恶化的贷款也可能危及Countrywide与联邦抵押贷款机构的关系，这些机构在将贷款出售给投资者之前会对其进行担保。

然后还有更高利率的阴影。目前，重融资占Countrywide当前发放贷款的72%，仍在健康的速度下进行。全国仍有1万亿美元的抵押贷款未偿还，利率在9%或更高。但随着预计未来几年利率将上升，Countrywide的繁荣日子可能屈指可数。

到目前为止，Mozilo似乎对这些担忧毫不在意。他坚称，Countrywide在增长时不会危及信用质量，并指出到三月底，只有3.4%的Countrywide抵押贷款逾期30天或更久，而行业平均为4.5%。他说，他正在降低对加州房地产市场疲软的风险，同时扩展到犹他州、宾夕法尼亚州和密歇根州等州。“我今年可以做到1000亿美元，拥有10%的市场，”Mozilo坚持说。“限制我们做到这一点的唯一因素是我们想要发放优质贷款。”

至于更高利率的可能性，莫齐洛认为在未来五年内，抵押贷款利率最多只会上涨两个百分点，30年期固定利率贷款的利率将略高于10%。如果他错了，国民抵押贷款公司总有其高回报的抵押贷款服务业务可以依靠。去年，收取付款和生成月度报表等工作所产生的费用占国民抵押贷款公司利润的31%。莫齐洛决心增加这一份额，以对冲可能出现的贷款下降。国民抵押贷款公司的服务组合在过去一年中翻了一番，达到了334亿美元。

目前，莫齐洛正享受着他在行业顶端的位置。理由充分：去年他获得了190万美元的薪水和奖金。这比1991年Banc One Corp.首席执行官约翰·B·麦考伊或美洲银行首席执行官理查德·M·罗森伯格的收入都要高。莫齐洛甚至计划在去年的直升机滑雪之后再来一次：蹦极跳。显然，他在冒险，赌注是他众多投资的回报将超过风险。