那些空荡荡的空间不会很快填满 - 彭博社

位置，位置，位置，这句老话在房地产行业中是最重要的。选择正确的位置，即使是傻瓜也能成为房地产天才。但如今位置的帮助不大。从伦敦到悉尼的商业房地产正处于萧条之中。而这次衰退，紧随1980年代前所未有的房地产繁荣之后，仍然有进一步发展的空间。在世界许多主要城市，房地产价值可能会在未来几年继续下跌。

过去十年的商业房地产母矿是如何变成1990年代的愚人金的？在1970年代和1980年代，国际贸易的增长对世界大都市中心的办公空间产生了巨大的需求。金融服务的需求尤其强劲，这一行业迅速扩张，伴随着国际银行贷款以及债券、股票和外汇交易的激增。银行作为房地产贷款者也非常积极，因为它们对向第三世界国家贷款变得谨慎，并失去了许多企业客户给证券市场。从1980年到1991年，商业房地产贷款在所有贷款中的比例在美国从10%增长到17%，在英国从7%增长到12%，在日本从11%增长到17%。

反转。但如今，对办公空间的需求已经转向反向。全球服务行业的激烈竞争迫使美国、欧洲和日本的白领行业削减成本和裁员。像之前的制造商一样，银行、保险公司和律师事务所也在努力缩减规模。结果：对办公空间的需求急剧下降，伴随着全球办公场所的空置。从1980年到1992年中期，曼哈顿的办公空置率从2.9%跃升至17%，伦敦市从2%跃升至20%，多伦多市中心从1.8%跃升至超过13%。萨洛蒙兄弟公司的房地产研究负责人大卫·G·舒尔曼表示：“在1990年代的十年里，几乎没有新的需求。” “这就是为什么全球房地产价值正在下跌。”

房地产崩溃的触发因素是1987年10月的国际股市崩盘，这标志着全球金融服务行业开始收缩。随着世界各地经济陷入低迷，经济下滑加速。例如，在纽约市，金融、保险和房地产就业（FIRE）从1977年到1987年增长了32.6%。但自10月崩盘以来，FIRE职位下降了超过10%——尽管股市接近历史高位，金融市场却在泡沫中。在伦敦，FIRE就业经历了一个回合：从1981年的126,800到1988年的高峰158,600，再回落到1991年的127,800。在日本，自1991年高峰以来，证券就业下降了10%。

被挤压。即使在经济复苏之后，金融服务职位的增长预测也显得微弱。例如，美国的办公室就业增长率，包括FIRE、律师、会计师和顾问，从1984年到1989年每年为4.3%，这是由自己的经济咨询公司负责人A. Gary Shilling计算得出的。但他估计，提升生产力的压力将使办公室职位的增长率在1992年至1997年间保持在每年2%。在同一时期，Shilling预计，注重成本的雇主将把每个员工的办公空间从1989年的195平方英尺减少到182平方英尺。将所有因素加在一起，可能需要大约13年才能将当前全国办公室空置率19%降低到传统的5%。使用稍微不同的模型，Coopers & Lybrand的房地产主席Bjorn Hanson表示，可能需要十年的时间才能使美国办公室市场恢复正常。

当然，美国不同城市和地区的复苏时间会有所不同。例如，在调整了当地市场条件后，Shilling 计算出，纽约市的空置率可能需要多达 19 年才能消化，洛杉矶需要 13 年，而波士顿需要 10 年。随着办公租约的到期，租金将逐渐降低。例如，根据房地产投资顾问 Yarmouth Group 的数据，从 1987 年到 1992 年上半年，曼哈顿的租金从每平方英尺 42 美元降至 23 美元。

伦敦房地产的情况同样严峻，正陷入自第二次世界大战以来最严重的萧条。最近的受害者是位于伦敦东区的奥林匹亚与约克开发有限公司的金丝雀码头办公项目，该项目在 5 月份进入接管状态。伦敦市的空置率目前为 20%，而在接下来的六个月内，还有额外的 260 万平方英尺的办公空间将进入市场，房地产顾问 Healey & Baker 的高级合伙人 Paul Orchard-Lisle 说。“一些在 80 年代末建造的建筑将不会被占用，”他补充道。实际上，从 1991 年到 1994 年，伦敦市的 FIRE 就业可能会下降 8%，伦敦一家房地产咨询公司 PMA 的项目经理 Stephen Waterman 预测。他预计其他办公就业，如法律服务，也将在同一时间缩减 9%。

苏黎世的房地产市场也处于混乱之中。自从美国和日本的金融家大约 18 个月前开始缩减在该市的业务以来，办公价格已经减半。今年年初以来，最受欢迎的市中心商业地址的租金下降了三分之一，从每平方英尺 63 美元降至 42 美元。苏黎世房地产经纪公司 Interswiss Fonds 的高级经理 Rene Casserini 说，要消化该市的空置办公空间，需要三年的经济繁荣。“但这种繁荣不会到来，”他补充道。

时间滞后。在巴黎，尽管空置率为4%，但优质办公空间的租金比1990年的峰值下降了约10%。随着160万平方英尺的办公空间在未来两年内进入市场，租金可能再下降20%。

在日本，东京的空置率目前在全市平均为5%。然而，今年上半年完工的建筑物的空置率约为20%，这些建筑的挂牌租金下降了约10%。日本房地产经济研究所估计，东京的房地产价值现在下降了约40%。

东京的市场将进一步下滑。未来两年将有约6000万平方英尺的新办公空间投入市场，但需求仅为2000万平方英尺，詹姆斯·卡佩尔太平洋有限公司的高级分析师格雷姆·麦克唐纳表示。“经济变化与商业地产的任何影响之间有两年的时间滞后，我们现在仅处于下滑的初始阶段，”麦克唐纳说。

当然，并不是每个市场都在低迷。与欧洲其他地区形成鲜明对比的是，德国的商业房地产价值依然强劲。它们在很大程度上受到房地产贷款的监管限制以及严格的分区政策的支撑。在香港，自1989年以来租金暴跌约40%后，办公租金价格又开始回升。中国邻近的广东省经济以每年15%的速度增长，几乎所有的贸易都通过香港进行。

当然，工业化国家经济的反弹必然会帮助商业房地产市场。然而，欧洲、亚洲和北美的服务公司在自由贸易和更加开放的资本市场的世界中，必须提高生产力。这意味着商业房地产的过剩不会在短期内消失。