那些梦幻租约可能会让人猝不及防 - 彭博社

把它们称为来自地狱的廉价租约。

1980年代商业建筑狂潮所产生的巨大空间过剩使租金大幅下降。此外，为了填补空置的建筑，饥渴的房地产拥有者通常会提供一年的免费租金和免费的内部装修工作，例如搭建隔断。所有这些使得1990年代成为办公室租户的天堂。但对于越来越多的租户来说，这个天堂却布满了地雷，尤其是当房东遇到麻烦时。CB Commercial Real Estate Inc.经纪公司的董事总经理Philip R. Sprayregen指出：“有时候，看似非常好的交易对租户来说却充满了风险。”

问问Proskauer, Rose, Goetz & Mendelsohn。一栋位于曼哈顿时代广场附近的新玻璃外立面办公大楼的租金诱人得令人难以拒绝——比该律师事务所之前的租约低了整整每平方英尺10美元。因此，他们在1990年末愉快地搬入了这栋42层摩天大楼的九层。

颠簸与污垢。不幸的是，房东Solomon Equities Inc.无法找到其他租户使这栋建筑在财务上可行。结果：维护受到影响。坏电梯是第一个问题。它们到达的时间漫长，控制按钮失灵，底层的着陆处颠簸不平。未清洗的窗户积聚了一层厚厚的污垢。在1991年春季的某个时候，暖气停了几周。建筑外立面的施工停止了。然后，Solomon将拥有该建筑的合伙企业申请了第11章破产保护。根据Proskauer的合伙人Herbert T. Weinstein的说法，双方最终接近解决问题。“在将近两年后，清洗窗户将会很棒，”Weinstein说。Solomon的高管拒绝发表评论。

驱逐是租户面临的另一种危险。当贷款人接管一栋建筑时，这种情况在今天很常见，他们有法律权力撕毁租约——而居住者可能最终被赶走。这就是去年15名租户的遭遇，当时NCNB公司对纳什维尔的四层Lakecrest大楼进行止赎，并将其出售给轮胎制造商普利司通/火石公司，作为其美国总部。尽管如今有很多办公室可供选择，但找到合适的空间并安排长期租约仍然可能是一个极大的麻烦。Lakecrest的被驱逐者最终能够在附近找到廉价的空间。“一切都结束了，我们没有任何怨恨，”一位被驱逐租户的员工，工程公司Allen & Hoshall Inc.的汤姆·邦兹说。

对陷入困境的物业的贷款人可以通过其他方式让租户的生活变得困难。有时，他们通过拒绝批准已经签署的租约来阻碍潜在租户，因为担心这些交易过于慷慨。这可能会让寻找办公室空间的人长时间陷入困境。E. J. Rhodes & Associates，一家曼哈顿的高管搜索公司，就是这样被困住的，当时它试图搬到一个更有声望的地址。

Greycoat房地产公司，五大道大楼的所有者和唯一居住者，向Rhodes抛出了一个诱人的套餐：每平方英尺33美元的租金（从当前办公室的42美元降下），六个月的免租期，以及价值每平方英尺50美元的免费内部改进。但诺瓦斯科舍银行，抵押贷款持有者，犹豫不决。Rhodes的合伙人史蒂文·J·利夫表示，他的公司在悬而未决的状态下花费了六个月，并支付了数千美元的法律和建筑费用，最终银行在11月否决了这笔交易。

该公司不得不重新开始寻找新家，尽管Greycoat确实报销了Rhodes的费用。“我想这些事情在这个市场上是可能发生的，”Liff叹息道。Greycoat表示现在正在尝试出售该建筑，而银行拒绝发表评论。

被锁定。租户在建筑项目的合作伙伴在低迷市场上对租赁策略意见不合时，也被推入了炼狱。考虑一下位于新泽西州泽西市的纽波特办公大楼，这是一座空置的建筑，属于Melvin Simon & Associates Inc. 当这座建筑在1980年代末仍在设计阶段时，The Limited Inc.同意租赁整个大楼，打算以当时的高租金转租。然而，当建筑完工时，市场已经崩溃。哥伦布（俄亥俄州）的服装零售商和印第安纳波利斯的开发商Simon开始争吵如何分担负担。这迫使一家已同意入驻的主要金融服务公司在1991年大部分时间内搁置了计划。在支付了15万美元给律师后，该公司去年秋天选择退出。

租户常常发现，进入一栋建筑和退出同样困难：房东不愿意让他们解除租约，因为如果能找到替代者，他们将支付更低的租金。作为其破产重组的一部分，E-II Holdings Inc.向一位洛杉矶房东提供了数十万美元，如果他愿意取消其服装子公司Jody Apparel Inc.的仓库租约。没有成功。E-II负责谈判的高管K. Cory Benson表示：“我们不得不以远低于我们支付的租金的价格进行转租。”

最近，许多租户通过研究建筑的状态变得更加聪明，在签约之前进行调查。有些租户要求建筑贷款人尊重止赎后的租约。虽然如今租户可能是“国王”，但他的摇摇欲坠的王座仍然需要一些坚固的垫块和支撑。