在正确的抵押贷款时机挥杆 - 彭博社

称之为购房者的悖论。当价格看起来可负担得起，借贷变得便宜时，通常是因为国家的情绪低落，经济似乎停滞不前。要想利用房地产市场，首先你必须摆脱抑郁。

1992年夏天也不例外。自水门事件以来，抵押贷款利率从未如此诱人。不同之处在于，今天的贷款机构提供的住房贷款种类比20年前要广泛得多。无论你是大胆还是保守，乐观还是充满选举年的焦虑，可能都有适合你的抵押贷款产品。你所需要做的就是计算大量数字并阅读大量细则。

迄今为止，最受欢迎的抵押贷款仍然是30年固定利率贷款，在某些地区利率低至7.75%。其次是15年固定利率抵押贷款，其利率比30年期低大约四分之一点。由于这些贷款在一半的时间内还清，因此对希望在孩子上大学之前完成最后一次抵押贷款付款的年轻夫妇以及希望退休时无债一身轻的老年人来说，越来越具吸引力。

陡峭的曲线。无论期限如何，不变的每月付款的安全性对大多数购房者来说都是一种自动吸引。“直到今天，75%到80%的人仍然选择固定利率抵押贷款，”位于新泽西州巴特勒的HSH Associates副总裁保罗·哈维曼说，该公司跟踪全国抵押贷款趋势。

但是，虽然固定利率抵押贷款提供了安心，但它们不一定给你最好的财务交易。首先，收益曲线非常陡峭——也就是说，长期和短期利率之间的差距非常大——你可以以低至4.5%的利率获得可调利率抵押贷款（ARM），几乎是30年固定利率的一半。此外，这些报价并不是人为低的。“它们并不是真正的‘诱惑’利率，因为指数和利率都在谷底，”哈维曼说。这意味着贷款机构并不是仅仅用一个在第二年会飙升的利率来吸引新客户，而是与其基准指数保持一致。

可调贷款的风险在于，指数本身可能会稳步上升。对这种情况的恐惧正是使大多数购房者远离这些贷款的原因。然而，与其凭直觉做出反应，不如做一些计算，以找出固定利率或浮动利率哪种更适合你。专家表示，除非你计划在家中居住四年或更长时间，否则你通常会通过浮动利率贷款节省资金——即使你的利率每年都上升到最高。

例如，假设你想借款150,000美元，并且你正在考虑8%的30年固定利率抵押贷款和5.75%的一年期可调利率抵押贷款（ARM）。该ARM的年利率上限为2个百分点，终身上限为6%，这意味着无论贷款的基础指数如何变化，你的利率都不能超过11.75%。固定抵押贷款的每月还款额为1,100.65美元，并且不会变动。而使用ARM，你在第一年的每月还款仅为875.36美元。

恐惧控制。假设一个经济灾难接着另一个发生，并且你的利率每年上升最多2个百分点，那么你的每月ARM还款将在第二年上升到1,074.62美元，第三年为1,288.73美元，最后在第四年达到1,514.11美元的最高点。但在三年后，你的总还款额比如果你一直支付8%要少758.76美元。如果利率保持稳定或上升得更慢，那么ARM变得比固定贷款更贵的时间将更长。在美国的某些地区，ARM利率与长期抵押贷款之间的差距如此之大，以至于固定利率抵押贷款要七年后才会成为更好的选择。

缓解年度调整恐惧的一种方法是选择长期的可调利率抵押贷款（ARM）。在几年内的节省仍然可以是显著的，而且你会感觉更有掌控感。在上面的例子中，如果你选择了一个三年期的ARM，利率为7.5%，你每月将支付$1,048.82。三年后的总支付将比8%的固定利率抵押贷款少$1,865.88。而且，如果假设最高年利率上升，你将比一年的ARM少支付$1,107.12。对于计划在经济改善时升级的首次购房者来说，三年期的ARM是个不错的选择。

但是，除了利率赌博之外，ARM还有另一个危险。“人们不知道该问哪些关于可调利率贷款的正确问题，”来自纽约地区与35家贷款机构合作的抵押贷款咨询服务公司的总裁玛格丽特·斯科特说。首先，她说，确保你知道ARM是与哪个指数挂钩的。许多ARM与同期限的国债证券利率挂钩——也就是说，一年期的ARM将基于一年期国库券利率，三年期的ARM将基于三年期国债利率。

另一个常见的指数是所谓的第11区资金成本，由美国西南部的联邦住房贷款银行委员会设立，许多银行的母公司或控股公司位于该地区。第11区指数的波动性往往略低于国债利率，在利率上升时上升得更慢，在利率下降时下降得更慢。贷款机构在你的贷款周年日期前45天查看这些指数，并相应地设定你的新利率。了解银行使用的基准帮助许多借款人纠正了代价高昂的错误。

其次，贷款人会在其资金成本上加上2到4个百分点的利润。斯科特说，这个利润是你如果不小心在长期内可能会失去的地方。情况是这样的：银行A在第一年仅提供5%的一年期可调抵押贷款，利润为三个百分点。街对面的银行B则收取5.75%的可调利率，但利润仅为2.25%。

现在，这两个利润都超过了2%的年度调整上限，因此最初，银行A似乎是更好的交易。但是一旦贷款完全按指数计算——也就是说，一旦你支付基础利率加上银行的全部利润——你在银行A的支付将始终比银行B多出四分之三个百分点。另一方面，银行A的终身上限较低，因为最大增加的百分点将加到较低的基准利率上。因此，和所有抵押贷款一样，你计划在房子里待多久以及利率是上升还是下降都应该是你选择的因素。

一种越来越受欢迎的抵押贷款类型是两步式抵押贷款，它提供了固定利率贷款的稳定性，利率略低。所谓的5-25抵押贷款，你支付的利率大约比30年贷款的市场利率低1个百分点，并且利率在五年内保持不变。然后，它会重新计算以反映30年固定利率抵押贷款的现行利率。7-23抵押贷款起初稍贵一些，但在其30年的前7年内你的利率是锁定的。

对于两步式抵押贷款，斯科特说：“只要你在五年或七年后搬家，你就能以折扣价获得贷款。”当然，银行是在赌你不会搬家。但即使你不搬，你也知道你的新利率将如何计算，并且只需经历一次调整。

由于平均美国人每六年搬一次家，选择固定利率抵押贷款而不是今天便宜的可调利率抵押贷款的人主要出于心理原因。但经济周期可能会证明他们的直觉是正确的。在过去的10年里，确实，可调利率抵押贷款为人们节省了钱。“但那是因为我们经历了利率的下降趋势，”抵押贷款银行家协会的执行副总裁沃伦·拉斯科（Warren Lasko）表示。一旦利率开始再次上升，长期贷款看起来就会更聪明。

如果您已经有了抵押贷款，现在也可能是再融资的绝佳时机。在这种情况下，您需要弄清楚是否值得再次支付所有的交易费用。要收回这些费用，您必须大幅减少每月付款，或者在您的房子里待足够长的时间，以便较小的付款减少能够累积起来。

HSH的哈维曼（Havemann）表示，人们现在不急于涌向银行再融资的唯一原因是，他们大多数人在一月份已经进行了再融资，当时抵押贷款利率几乎和现在一样低。“但如果您当时错过了机会，现在您的船已经来了，”他说。这可以说是对任何不太晕船的人来说，看看房地产市场。