“就像站在悬崖边缘” - 彭博社

当卡罗尔和丹尼尔·塔利默几年前发现银行家不愿意为他们提供小额商业贷款以扩展他们的旅行社时，这对夫妇转向了他们能想到的下一个最大现金来源——他们的家。位于乔治亚州罗斯韦尔的这栋四卧室房屋，位于亚特兰大北部的高档郊区，多年来增值了36%，价值136,000美元。银行家毫不犹豫地向塔利默夫妇提供了45,000美元的房屋净值贷款。

如今，塔利默夫妇和许多其他家庭对他们的房屋净值贷款有着非常复杂的感受。在1988年出售旅行社后，塔利默夫妇没有足够的钱来偿还贷款。随着卡罗尔成为自由撰稿人，而丹尼尔为一家计算机软件公司撰写用户手册，他们的收入减少，每月525美元的第一抵押贷款和额外725美元的房屋净值贷款的支付变得很困难。最近，他们求助于债务顾问。“这就像站在悬崖边缘，”卡罗尔说。“如果有什么出错，或者出现任何意外开支，那就完了。我们将失去这所房子。”

受到1986年税制改革法案的推动，房屋净值贷款被广泛认为对银行和借款人来说都是一个好交易。尽管国会逐步取消了大多数消费信贷的利息扣除，但房屋净值贷款的利息仍然可以扣除。对于流行的房屋净值信用额度（HEL），最高可达100,000美元的借款利息是可扣除的。而且现金可以用于任何目的，从汽车购买到度假。到1991年底，循环房屋净值贷款的余额以每年平均55%的速度增长，估计达到了1,320亿美元。总的来说，第二抵押贷款债务总额达到了3,570亿美元。

没有储蓄。尽管违约率仍然较低，但房屋净值现象的阴暗面正日益明显——对借贷双方都是如此。尽管违约率保持在低位，但像塔利默一家这样的成千上万家庭可能勉强维持着他们的贷款还款。各地区的债务咨询服务表示，拥有房屋净值贷款的消费者开始以更大的数量出现。

这可能对已经停滞不前的复苏造成麻烦。人们普遍认为消费者正在减少债务水平。一旦他们的财务状况改善，家庭将会增加支出，从而为经济提供急需的推动。但普渡大学信用研究中心的高级研究员罗伯特·W·约翰逊认为，消费者资产负债表的改善可能被夸大，部分原因是房屋净值贷款的使用。“我认为消费者只是改变了他们使用的信用形式，”他说。

批评者进一步开始质疑在美国家庭最大资产上不断增加债务的长期智慧。1983年，房主控制了他们房屋近70%的净值。但由于房地产价值下跌和抵押贷款借贷增加，这一比例到1991年降至55%（见表）。经济学家A·加里·希林表示：“那些房子不会作为退休的储蓄。”

贷方也有充分的理由担忧。“银行持有的贷款可能超过房屋的价值，”联邦储备委员会理事约翰·P·拉瓦尔说。曾经将房屋净值贷款视为绝对安全的银行和监管机构，开始更加仔细地审视抵押品的价值。贷方最终可能不得不重新谈判许多现有贷款的条款。

尽管有这些担忧，房屋净值贷款，主要是HEL，仍然非常受欢迎。迈克尔·罗伊（Michael Roy），负责旧金山第一全国银行（First Nationwide Bank）房屋净值贷款的负责人，该银行是福特汽车公司的子公司，他表示这些贷款的发放量比去年增长了30%。他说：“房屋净值信用额度是首选产品。”

贷款机构以仅比基准利率高出1.5到2个百分点的浮动利率推销HEL，并推广新的用途。位于北卡罗来纳州夏洛特的国家银行公司（NationsBank Corp.）计划扩展一种“税务智能”汽车贷款，该贷款以借款人房屋的留置权作为担保。根据消费者银行协会的数据，1991年只有28%的借款人将他们的HEL用于房屋改善。

疲软的经济让许多专家开始思考房屋净值贷款是否远没有人们普遍认为的那么安全。美联储的拉瓦尔（LaWare）说：“我听说过一些孤立的事件，人们将他们的房屋净值信用额度作为一种失业保险。”

缺乏关于HEL的确凿数据加剧了人们的怀疑，认为麻烦正在酝酿。联邦存款保险公司（Federal Deposit Insurance Corp.）去年才开始追踪HEL的逾期情况。在美联储，大多数关于HEL的数据都被归入整体抵押贷款数据中。DRI/McGraw-Hill的经济学家大卫·怀斯（David Wyss）说：“很难获得准确的数据。即使是银行也没有像我们希望的那样密切追踪它们。”

因此，官方数据显示房屋净值贷款的低逾期率受到质疑。许多HEL的还款条款相对宽松。有些要求的最低月还款额低至100美元。怀斯说：“让我担心的是，人们可能只是用他们的信用额度来支付利息。”

问题已经开始在某些地区出现，例如面临巨大压力的东北地区，该地区占银行家庭净值贷款余额的38%。位于普罗维登斯的Fleet/Norstar金融集团在第一季度的违约率为固定利率第二抵押贷款的5%和家庭净值贷款的2.5%——这超过了全国平均水平的两倍。Fleet认为其问题已经达到顶峰。在加利福尼亚，花旗集团表示违约率为2.6%。花旗表示其投资组合仍然表现良好，但银行已经开始进行路边评估以检查房屋价值，并对某些账户进行年度贷款审查。花旗西海岸消费者贷款业务负责人大卫·A·布鲁克斯坦言感到一些不安。“最大的未知是衰退将持续多久，以及房地产价值将会发生什么，”他说。

顽固。即使复苏加速，家庭净值贷款问题可能仍会持续。失业，尤其是在白领工人中，家庭净值贷款的最大用户，可能仍将顽固地保持在高位。此外，任何经济扩张的好处需要时间才能传递到家庭。1982年衰退后，第二抵押贷款的违约率直到1985年才达到峰值。由于家庭净值贷款是相对较新的产品，经济学家不确定违约率将如何变化。位于佛蒙特州斯托的经济分析协会的苏珊·斯特恩表示：“会发生什么？这是一个大问题。”

尤其脆弱的是那些使用家庭净值贷款进行债务整合，以偿还昂贵的信用卡和汽车贷款的消费者。确实，这减少了他们的利息支出。不幸的是，许多房主没有足够的自制力来抑制他们的消费习惯。债务顾问表示，不久之后，他们又开始使用信用卡。“根据我们的经验，使用房屋价值进行债务整合贷款的所有人中，有75%在两年内发现自己债务翻倍，”北乔治亚消费者信用咨询服务的教育主任凯蒂·M·舍恩说。

也许对监管机构来说，更紧迫的担忧是担保住房净值贷款的抵押品的价值。在过去的几年里，贷款机构收紧了标准。但在1980年代末的竞争狂潮中，当房地产价格的崩溃似乎不可想象时，银行家放宽了他们愿意提供的贷款金额限制。贷款金额，包括第一抵押贷款，通常等于借款人房屋价值的85%，只留下薄薄的15%的净值缓冲。但对于许多房屋，尤其是昂贵的房屋，这一差额已经消失。

打击行动？为了防止住房净值贷款可能成为一系列贷款灾难中的又一个，监管机构加大了对银行家的压力，要求他们审查自己的投资组合。专注于监管法律的律师查尔斯·F·伯德预测将会有更强有力的打击行动。最终，他认为银行家可能被迫与许多房屋价值显著下降或收入减少的房主重组条款。一些贷款额度可能会被削减。

虽然这可能使银行的资产负债表得到整理，但家庭的资产负债表可能会继续恶化。几代人以来，拥有住房一直是一种强制储蓄的形式。退休人员可以通过兑现他们房屋价值的稳定增值来维持生计。但住房净值借贷的持续增长，加上在未来十年中房价最多只有适度的增长，可能意味着婴儿潮一代在其房屋中的净值份额将继续缩小。这种财富损失的迹象已经显现。许多房主无法负担升级到更大房屋的费用，因为他们缺乏足够的净值作为首付款。在一些地区，住房净值贷款“往往使人们停滞不前，”全国房地产经纪人协会的首席经济学家约翰·A·图西洛说。

日益明显的住房净值贷款令人担忧的缺点引发了对限制措施的辩论。一些消费者倡导者表示，使用可抵扣税的住房净值贷款购买汽车或度假违背了1986年税制改革法案消除消费者贷款利息抵扣的目标，除了住房抵押贷款。国会也对此表示关注。而且，这对没有房屋的人不公平。到九月份，政府问责办公室将发布一项关于住房净值贷款使用情况及其对税收收入影响的广泛研究。

不过，不要指望在当前的选举年，甚至可能更长时间内会有任何改革。限制纳税人的抵扣权充满了政治风险。一些住房净值贷款的倡导者还表示，政府没有权利告诉消费者如何使用他们房屋中锁定的价值。“他们应该能够根据自己的需求来获取这些净值，”德布拉·丹堡，德克萨斯州立法机构的成员说。丹堡正在领导一项运动，旨在改变德克萨斯州宪法中限制住房净值贷款仅用于房屋改善和税款支付的条款。

然而，最终的解决方案并不在立法者或银行家那里。归根结底，问题在于房主是否能够自律，更好地保护他们最有价值的资产。