低收入住房：有没有更好的办法？ - 彭博社

当企业投资者谈论赚取丰厚利润时，他们通常并不意味着将资金投入公共住房。但是，包括华特迪士尼、雪佛龙和礼来在内的200家公司发现，投资贫困住房可以带来丰厚的回报——这要归功于1986年税制改革法案所创造的低收入住房税收抵免。这是一个通过做好事来获得良好回报的经典案例：低收入住房合伙企业帮助安置有需要的人，并在此过程中获得20%的年收益。

但这种受欢迎的税收抵免可能和不断上涨的房产价值一样岌岌可危：它将在6月30日到期。支持其延续的人士辩称，这项30亿美元的计划提供了唯一可用于建造或翻新低收入住房的实质性资金池（图表）。批评者则质疑税收减免是否是创造可负担住房的最佳方式。最近的国会预算办公室研究甚至质疑该抵免是否能提升整体住房供应，认为每年45亿美元的联邦租金券和证书计划更具成本效益。

位于芝加哥北部的新开业住宅——阿什兰公寓，是这些合伙企业运作的典型例子。1990年12月，这座四层建筑是经济萧条地区几座空置、封闭建筑中的一座。与当地社区发展组织人民住房公司合作，国家股权基金公司（NEF）作为主要的联合投资者，在这座建筑中投资了120万美元，这笔资金占预算的三分之一，预算中还包括来自芝加哥国家银行和芝加哥住房部门的融资。对于菲利斯·加拉德和她12岁的儿子亚伦来说，阿什兰公寓比他们旧公寓楼的改善令人欢迎，后者在火灾中受损。

尽管不算奢华，阿什兰已经改善了街道。“过去这里有很多毒贩和帮派在大楼周围，”住在51个公寓之一的蒂莫西·迪克森说。“现在再也没有这样的情况了。”

优雅的触感。自1986年以来，税收抵免融资已建造或翻新超过400,000个住房单位，在某些情况下，政府自己永远无法匹敌的优雅。在华盛顿，例如，NEF正在资助对历史悠久的怀特劳酒店进行360万美元的翻新，该酒店在1920年代和1930年代常常接待杜克·艾灵顿和瑟古德·马歇尔。这个曾经十年空置的眼中钉的酒店将由35个新公寓组成，主要是两居室和三居室。

该抵免帮助填补了里根和布什政府造成的真空，自1980年以来，公共住房的资金削减了80%。自1980年代末以来，白宫一直专注于鼓励租户管理并最终通过联邦补助购买自己的住房。但仍然迫切需要可负担的住房。

抵免倡导者，包括参议院多数党领袖乔治·米切尔（民主党-缅因州）、参议员约翰·C·丹福斯（共和党-密苏里州）和众议院筹款委员会主席丹·罗斯滕科夫斯基（民主党-伊利诺伊州），认为这应该成为华盛顿在回应洛杉矶骚乱时制定的任何城市援助计划的一部分。“这是一个非常好的项目，”布鲁克林（纽约）社区发展公司Los Sures的管理员大卫·D·帕根说，该公司正在利用该抵免建造200个单位。“这对当地经济是一个推动。”

批评者指出，然而，这主要是对投资于合作伙伴关系的公司的支持。NEF估计，一家投资200万美元于15年合作伙伴关系的公司可以在其联邦税单上扣除244万美元的税收抵免，并从折旧中净赚67.3万美元的节省——这在合作伙伴关系的整个生命周期中平均年回报率达到19.6%。“这是一个丰厚的赠与，”俄亥俄州众议员威利斯·D·格拉迪森（R-Ohio）的助手抱怨道，他是众议院预算委员会的排名成员。

在四月，CBO的一份报告质疑了税收抵免作为住房刺激的前提：在1960年代和1970年代实施税收减免时，私人资助的低收入单位的数量几乎没有增加。结论是：该抵免通常补贴那些本来会通过私人努力提供的住房——要么是中产阶级腾出的“传家宝”住宅，要么是由低收入住房专业人士建造的项目。

一个例子：开发商杰克·Y·马修斯，华盛顿W&M Associates L.P.的普通合伙人。他为两年前在华盛顿一个贫困社区完成的四栋简陋建筑获得了25万美元的税收抵免——但“我本来就会做这个工作，”他说。这些建筑管理起来很困难，“但我能盈利”——多亏了各种联邦和市政租金补贴。

代金券支持者。关于抵免的质疑促使批评者要求审视其他选择。例如，CBO计算出，住房抵免的成本几乎是租金代金券的两倍，后者为家庭提供了公平市场租金与家庭收入的30%之间差额的优惠券。抵免更昂贵，部分原因是它鼓励建设，而代金券则用于现有住房。

但这项信贷也涉及一些低效。根据CBO的数据，每20美元的税收抵免中就有1美元用于联合发行成本，而不是用于低收入单位。此外，只有13%的由信贷补贴的单位有三个或更多卧室，使得大多数单位对家庭来说不够合适。开发商通常更喜欢为单身人士和老年人做项目，因为正如一位联合发行商委婉地说的那样，“他们对建筑的磨损较少。”

“这是投资低收入住房的最佳方式吗？可能不是，”北卡罗来纳大学教堂山分校的城市规划教授迈克尔·A·斯特格曼说。斯特格曼并不主张废除这项信贷。但他认为应该通过联邦租金补贴和用于新低收入住房建设的区块拨款计划来增强这项信贷。他认为，这种直接资金将减少成本，特别是用于法律团队和联合发行商的可观费用。

不幸的是，疲于应对赤字的国会不太可能授权直接补助。该信贷之前曾被延长过。它可能会再次延长——以及那些巨大的企业税收优惠。税收抵免可能不是为穷人提供住房的最佳方式。但在华盛顿，最佳方式和简单方式之间往往存在差距。