房地产价值开始走出黑洞 - 彭博社

在过去的几年里，房地产一直是糟糕投资的典范。房屋销售下滑，价格也随之下跌。商业空置率飙升，开发商破产。然而，普遍的阴霾似乎正在减退。住房市场正在缓慢回暖，得益于迟来的经济复苏和低抵押贷款利率。人们希望，即使是萧条的商业部门，也可能在几年内开始逐渐复苏。

对于购房者来说，最近抵押贷款利率的下降简直是天赐良机。尽管自1月份的全国最低点8.3%以来略有上升，但利率仍处于14年来的最低水平8.6%。大多数专家认为，利率将在秋季保持在这一水平，可能在年底随着复苏的到来略有上升。

利率的稳定将有助于那些尚未再融资其现有双位数抵押贷款的人。经验法则是，只有当利率比借款人目前支付的利率低两个百分点时，才进行再融资。然而，这也有缺点：再融资涉及法律费用和贷款人点数等费用，这些费用可能很高，通常占贷款的2%到3%。

买方市场。随着更好的经济消息传来，房屋销售应该会增强。到明年，全国房地产经纪人协会预计销售将恢复到1988年的水平（图表）。当前市场的主要弱点是更昂贵的房屋。“买家希望在升级之前确保他们的工作没问题，”世纪21房地产公司的首席执行官理查德·J·洛克林说。受到经济衰退影响最严重的东北部和加利福尼亚的销售可能会落后于全国其他地区。

尽管销售量稳步增加，住房市场仍然是买方市场。实际上，两个海岸的价格仍在下跌。在全国范围内，现有房屋的价格涨幅仅略高于通货膨胀。“这一点以及较低的利率帮助了很多以前买不起房的人，”房地产经纪人首席经济学家约翰·A·图奇洛说。

目前，商业房地产正处于低谷。根据房地产经纪公司库什曼和韦克菲尔德的数据，市中心的办公楼空置率从1991年年底的18.8%上升到1992年第一季度的19.3%。过于热衷的开发商在1980年代建造了过多的空间。

漫长的等待。转机何时何地会来？所罗门兄弟公司预测，郊区将是第一个复苏的地方，因为那里的建设几乎完全消失，因此供应将更容易赶上需求。但这里有个关键：这将至少需要两年。在需要更大办公项目的城市，由于几年前已经承诺的项目，一些建设仍在进行中。市中心的好时光可能要五年后才能到来。

对于商业租户来说，这些是美好的旧时光。租金正在下滑。紧张的房东正在向签约者提供诱惑，例如两年的免租和免费的空间改善——隔断、电源插座等。

对于投资者来说，将资金投入房地产的最便宜和最少风险的方式是通过房地产投资信托基金。REITs拥有建筑物或持有抵押贷款——这些通常是现金流良好的坚固物业。

在1990年表现不佳和1991年表现出色之后，REITs在今年迄今为止的表现一般，尽管它们在总回报上仍略高于标准普尔500指数：1.2%，而前四个月为0.5%。其中的领军者是韦因加滕房地产投资公司，专注于西南部的购物中心。自1991年初以来，其股票上涨了50%，达到34。

像这样的快乐故事在血腥的房地产世界中是例外。世纪21的洛夫林说：“行业的复苏并不是你想要告诉家里的事情。”但至少人们终于开始谈论一个。