房屋价值的巨大上涨建立在沙丘之上 - 彭博社

在最近几十年里，对于许多美国人来说，购买房屋不仅仅是满足他们住房需求的答案。它构成了一种主要的投资工具，预计会显著增值。

乍一看，这种期望似乎得到了经验的充分证明。在过去的二十年里，全国现有房屋的平均销售价格逐年稳步上升，从1970年的25,700美元到1980年的72,800美元，再到1990年的118,600美元。同样，新的单户住宅的平均销售价格在1970年代上涨了超过180%，在1980年代上涨了超过90%。

然而，A. Gary Shilling & Co.的经济学家托尼·赖利坚持认为，过去十年的价格上涨在很大程度上是虚幻的。“某些地区的房主的表现超过了通货膨胀，”赖利说，“但他们可能没有想象中那么好。而在全国范围内，证据表明实际价格实际上已经下降。”

当然，调整房价以考虑消费者通货膨胀的影响表明，房屋价值在1980年代仍然实现了一定的实际增长。在1970年至1980年间，实际平均新房价格上涨了约35%，到1990年又上涨了24%，而实际现有房屋价格则微增了3%。

赖利认为，最近实际价格表现的差异至关重要。他表示，仅仅调整价格以考虑通货膨胀，忽视了某些价格上涨反映了向更大、更具特色的房屋转变的事实。而且，由于待售现有房屋的库存主要由老房子主导，因此这种转变在新房上市的组合中更为明显。

幸运的是，人口普查局开发了一种质量调整价格指数，以消除质量改善对新房价值的影响。该指数考虑了由于更多的平方英尺、浴室、壁炉、车库和其他便利设施等特征引起的价格变化。

当使用该指数对新房价格进行质量变化和通货膨胀的调整时，这一价格指数的重要性变得显而易见，赖利说。“这种双重调整显示出，实际上在1980年代，新房价格的上涨幅度低于通货膨胀，”他说。

尽管现有房价的类似质量调整指数不可用，赖利认为，影响新房价格的相同因素不可避免地会影响现有房屋的存量。“过去十年中，现有房屋实际价格的适度上涨，”他说，“几乎肯定会在调整房屋交易的规模和质量增加后转化为显著的下降。”

赖利认为，许多房主已经意识到实际房价缺乏升值。“随着这种意识传播到潜在买家，”他预测，“人们对自己需要多少房子以及愿意融资的金额的想法将不可避免地发生变化。”