已解决：解决信托公司正在做一个可信的工作 - 彭博社

在4月1日，众议院对负责清理储蓄和贷款危机的政府机构进行了自己的愚人节玩笑。立法者切断了对解决信托公司的资金，这些资金是国会已经拨款的。

部分原因是政治家们在选举年对清理成本的紧张感，这一成本已从500亿美元飙升至1600亿美元，不包括RTC必须发行的债券的数千亿美元利息。然而，这一切断，预计将在几周内解除，也源于华盛顿对RTC的相当悲观的看法。自30个月前成立以来，该机构因通过与私人投资者的赠与交易浪费纳税人的钱、加剧房地产萧条和一般管理不善而受到定期抨击。最近披露，RTC的丹佛地区办公室无法跟踪其控制下的70亿美元资产。

但在与该机构打交道的人眼中，包括一些最严厉的前批评者，现实却大相径庭。几乎从任何标准来看，RTC的工作都相当有效。在为一家资产规模超过花旗集团的金融机构提供人员后，RTC关闭了644家储蓄机构，并处置了从失败的储蓄和贷款机构收购的3600亿美元资产的三分之二。在此过程中，它成功地收回了其更具流动性的资产（如证券和表现良好的贷款）价值的95%，同时在房地产销售中获得了每美元平均70美分的收益。而随着其开始缩减运营，它提议裁减一半的8000名员工。“他们犯了各种错误，”前批评者、大曼哈顿资本合伙公司董事总经理大卫·M·比克说。“但他们已经完全转变并重新振作起来。”

彻底改革。诚然，这项任务远未完成。RTC的账簿上仍有1230亿美元的主要难以出售的资产，包括一些人所称的该机构的“毒废物”。这些资产从原始土地到半成品公寓大楼不等。如果如预期的那样，更多大型储蓄机构倒闭，RTC可能还会接手数十亿美元的待出售资产。去年年底，35家储蓄与贷款机构，拥有450亿美元的资产，技术上已经资不抵债，但仍在运营。

即使在RTC成立之前，对救助储蓄机构的批评就已经广泛存在。1988年，联邦住房贷款银行委员会的早期资产销售被认为对买家来说是如此有利可图，以至于政府试图重新谈判这些交易。当RTC在1989年接手这项工作时，它专注于出售最具市场价值的资产这一简单任务。

然而，到1991年中期，RTC发现自己面临一堆不太吸引人的资产，例如不良贷款，以及买家的明显短缺。由于该机构计划在1996年前关闭，时任RTC主席L. William Seidman和其他官员知道是时候进行彻底的变革了。“他们意识到，如果不这样做，他们就无法在我们这一代人中完成这项工作，”曼哈顿资本的比克说。

积极进取的精神。Seidman对该机构进行了广泛的文化改革，以提高其效率和创造力。他还制定了一项新策略：无论如何达成交易，以推动库存。尽管国会指示RTC不得以低于95美分的价格出售其库存，但RTC找到了一些激进折扣的方法。作为额外的激励，该机构设立了一个70亿美元的基金，为买家提供融资。“RTC是一个积极的卖家，”所罗门兄弟公司的副总裁大卫·J·科斯廷说。“僵局正在打破。”

这些政策在赛德曼的接替者阿尔伯特·V·凯西的领导下继续实施。这位前美国航空公司首席执行官通过削减过多的官僚层级，增强了组织的积极精神。

确实，RTC愿意讨价还价导致了一些交易，这些交易可能会成为买家的大便宜。考虑一下达拉斯房地产投资者杰·D·霍华德。去年十月，他的公司及其欧洲投资者成功竞标了一批德克萨斯州和阿肯色州的办公楼、购物中心和公寓。这些不良资产和贷款的评估价值为1.04亿美元，而原始账面价值为2.9亿美元。霍华德集团因现金支付获得了额外折扣。总的来说，他们只需支付8340万美元。该集团已经处置了一些物业。

更广泛地说，来自德克萨斯州和佛罗里达州等失败的储蓄和贷款机构集中州的立法者抱怨RTC以低价“倾销”房地产，导致市场已经疲软。消费者活动人士对RTC出售可负担住房的计划表示不满。去年，该机构出售了13,229套单户住宅，而1990年仅售出2,728套。但消费者团体表示，RTC主要与富裕的公司达成交易，并没有足够地推广该计划给非营利组织。

RTC官员表示，他们正在修改可负担住房政策，但为其他交易辩护。他们表示，市场疲软并不能阻止销售，所谓的低价是通过竞争性投标由市场决定的。“没有人会出于爱国义务购买这些资产，”赛德曼指出。事实上，许多投资者表示，除非有诱人的回报承诺，否则他们甚至不会竞标RTC的资产。他们指出，杠杆收购基金已成为RTC交易的重要融资来源，通常，LBO基金投资者要求至少20%的潜在回报。“没有显著的上行空间，你是无法吸引到所需的资金的，”所罗门兄弟公司的董事总经理理查德·沙皮罗说。

萨洛蒙，确实是许多在华尔街的公司之一，他们从储贷清理中获利。然而，与此同时，RTC充分利用了华尔街的建议，制定了创造性的销售计划，包括出售由RTC资产池支持的证券。在1991年最后七个月，RTC成功发行了23个抵押贷款支持的证券，总计103亿美元。

该机构在3月份通过出售3.58亿美元的商业抵押贷款支持证券跟进了这一成功。这一举动风险较大且不寻常，因为商业贷款不像住宅抵押贷款那样标准化。因此，RTC设立了一个储备基金，金额相当于证券面值的30%，以保护投资者免受潜在违约的影响。如果被迫偿还，RTC将不得不承担30%的折扣。但如果贷款继续表现良好，RTC将收回这笔预留资金。分析师们密切关注未来证券的销售，因为这可能吸引更多投资者，并为商业房地产行业提供所需的流动性和资本。

RTC的创新并不止于此。该机构通过将优质和劣质资产捆绑在一起，清理了数十亿美元的库存。利用其日益减少的优质资产作为诱饵，成功吸引投资者购买劣质贷款和边缘房地产。位于迈阿密的房屋建筑商Lennar Corp.和摩根士丹利最近以9亿美元的价格击败其他投资者，购买了前AmeriFirst Federal Savings of Miami的一组有利可图/劣质资产。他们以每美元50美分的价格购买了这些物业。“你会看到主要机构争相购买困难的房地产，”南佛罗里达的重组专家马丁·W·塔普林说。“我认为政府得到了一个合理的价格。”

然而，在今天这个低迷的市场中，似乎公平的事情在未来可能会被不同地看待。批评者表示，RTC的成功可能会播下下一轮问题的种子。随着RTC进入最后阶段，批评者可能会变得更加 vocal，因为剩余资产变得更难出售——并且收益更小。这增加了某些有实力的聪明资金操作者可能会在纳税人费用上获利的可能性。几年后承受二次猜测者的吼叫可能会证明是RTC迄今为止最大的挑战。