一只生病的金丝雀 - 彭博社

去年四月，伦敦马拉松的组织者被说服将他们的年度比赛重新规划经过正在加纳丽码头建设的大型办公综合体。为了展示这一发展，工人们加倍努力铺设道路并种植水仙花。加纳丽码头的顶级房东保罗·赖克曼对这一景象印象深刻，以至于在比赛结束后，他立即下令在一周内向公众开放这片71英亩的广阔开发区，比原定计划提前了两个月。

这正是赖克曼的风格，反映了他与加纳丽码头的密切关系。自从这位总部位于多伦多的巨头在近五年前接手一块破旧的河岸物业，并开始建设欧洲最大的办公综合体以来，赖克曼将心血、灵魂和资金倾注于加纳丽码头。他和他的兄弟控制的奥林匹亚与约克开发有限公司在这个项目上投资了30亿美元。

“消耗现金。”但越来越明显的是，加纳丽码头并不是保罗·赖克曼所设想的那样优质资产。这让来自大约100家机构的银行家们感到担忧，他们计划在4月13日聚集，开始重组他们向O&Y贷款的超过150亿美元。“这个项目正在消耗现金，”一位银行家说。加纳丽码头开发项目面临着总额达10亿美元的建筑贷款，以及O&Y承诺用于拟建新地铁线路的7亿美元。各种租赁义务加剧了现金流的紧张，这些义务是O&Y为了吸引许多租户从他们之前的办公室搬迁而承担的。而且，前制造商汉诺威总裁托马斯·约翰逊从O&Y首席谈判代表的角色中可能离开的消息（最早由《金融时报》报道）也不会让谈判变得更容易。综合考虑这一切，赖克曼的梦想项目很可能永远无法实现。

相反，当谈判开始时，O&Y及其银行家可能需要集中精力支持即将完工的金丝雀码头部分。银行家表示，满足运营费用的短期现金需求是必要的，尽管确切数字尚不清楚。香港亿万富翁李嘉诚表示他有兴趣竞标一些O&Y的资产。但房地产分析师认为，李最有可能的目标是O&Y在纽约和多伦多的办公大楼。去年十月，李购买了O&Y一栋陷入困境的纽约建筑的49%股份。

这意味着O&Y的银行可能不得不介入，实际上接管该项目。O&Y及其顾问将关注一系列提案，从延长债务偿还计划到将建筑物移交给银行。银行可能会在建筑物中获得股权，将O&Y的不确定债务支付交换为他们自己出租物业所能获得的更确定的现金流。银行也可能考虑寻找并向新租户提供贷款，以帮助他们购买建筑物。许多提案已经在桌面上存在了一段时间。现在，项目的财务总监罗伯特·斯皮尔斯表示，“采取行动的必要性变得更加紧迫。”

大规模过剩。关键在于如何在伦敦房地产市场自第二次世界大战以来最严重的萧条时期对建筑物进行估值（表格）。分析师约翰·W·阿特金斯（John W. Atkins）估计，中央伦敦的租金自两年前的高峰以来已下降了35%。他预测今年将再下降18%，1993年将下降12%。其他开发商的建筑热潮加剧了这一滑坡，他们希望阻止金丝雀码头的潜在威胁。事实上，伦敦市的房地产规划官员通过放宽城市严格的建筑要求，积极鼓励建设。

任何整体交易的价格似乎肯定会包括至少对目前在金丝雀码头正在进行的480万平方英尺开发的推迟。这似乎意味着莱赫曼家族在十年末实现1390万平方英尺开发愿景的终结。

进一步复杂化金丝雀码头谈判的是英国的政治不确定性。对于拟议的23亿美元的庆典地铁线，需要迅速而坚定的决定，该地铁线预计在1996年完工，对吸引新租户至关重要。新线路得到了保守党的强力支持，但工党对此仅表示冷淡支持。

老调重弹？银行和O&Y的高管可能会警告下届政府，取消该线路将对整个项目造成致命打击。此外，政府可能会面临更大的压力，将其一些主要部门从伦敦其他地方迁移到金丝雀码头，以期引发新一波租户进入该开发项目。保罗·莱赫曼本人过去积极寻求政府的支持，并成功说服前首相玛格丽特·撒切尔，认为金丝雀码头应该成为十年努力振兴码头区的中心。现在，当他准备与债权人会面时，莱赫曼显然在押注政府、银行和O&Y的利益是如此交织，以至于金丝雀码头不能失败。