短期抵押贷款在长期内更好吗？ - 彭博社

如果您即将购买房屋或再融资抵押贷款，您可能在考虑是选择15年期抵押贷款还是稍高利率的30年期抵押贷款。原始数字支持较短的选项。但数字可能具有误导性。

如果您以8.5%的可用利率借款100,000美元，期限为15年，您最终将支付约177,000美元的本金和利息。以8.9%的利率借款30年，您将支付287,000美元。简单的算术表明，如果您能负担每月约985美元的15年贷款付款，而30年贷款的每月付款为797美元，您将节省110,000美元。每月多出的188美元在15年的贷款期限内累计为33,840美元。

真实成本。但旧金山的金融顾问Tim Kochis声称，真正的额外成本要高得多。每年随着抵押贷款的摊销，您每月付款中用于支付利息的部分会减少——而这部分是可以抵税的——而更多的部分则用于偿还本金。随着您失去抵扣，您必须赚取更多的税前收入来支付每月的付款。假设您处于30%的税率，您需要1.43美元的税前收入来支付每1美元的不可抵扣费用。

所以，再看一遍。Kochis计算后发现，您需要220,253美元的税前收入来偿还15年期贷款。但由于更多的资金用于利息，您只需赚取152,450美元即可支付30年贷款的15年付款（143,460美元）。差额67,803美元是支付15年贷款额外33,840美元的增加真实成本。

确实，您在30年抵押贷款到期后仍欠79,000美元。但较低的付款让您每月节省188美元，Kochis建议将其投入股票。如果投资组合在15年后税后回报10%——根据道琼斯工业平均指数的数字，这并不不现实——它将增长到98,900美元。这可以偿还抵押贷款，并留下相当一部分。

理查德·皮奇，抵押贷款银行家协会的副首席经济学家，表示只要发生两件事，这样做是有道理的：借款人有足够的自律来投资每月的储蓄，并且股票投资组合的乐观回报率被证明是准确的。

另一种策略是在15年后继续30年期抵押贷款，并利用不断增长的投资组合的收益来支付款项。底线是，30年期抵押贷款给你更多的灵活性——这本身就是一种资产。