如果找到合适的房地产投资信托，房地产就不必令人害怕 - 彭博社

空置的办公楼，房价下跌——房地产是投资世界的麻风病人，对吧？好吧，通过投资房地产投资信托基金，你仍然可以获得可观的房地产回报。REITs，即拥有建筑物或抵押贷款的公司，发行公开交易的股票。1991年，这些股票的总回报（资本增值加上再投资的股息）为35.6%，超过了标准普尔500指数的30.5%。

问题是，REITs是一个混合的投资组合，所以你必须小心选择哪一个。去年是自1986年以来，REITs首次超过标准普尔500（图表）。由于1980年代的过度投机，房地产面临一些动荡的时期。

REITs的主要好处是它们的流动性很高：它们像其他股票一样在交易所交易。此外，它们由专业人士管理，旨在组建一个盈利的投资组合。全国200家REITs，拥有430亿美元的资产，避免投机性投资——在今天的市场中这是一个福音。这是对它们在1970年代中期高飞行为的赎罪，那时许多人遭受了损失。结果是，总体而言，REITs应该会继续表现良好。

今天的REITs通常优于其他两种房地产投资形式——个人所有权和房地产有限合伙企业。如果你单独拥有一栋办公楼，祝你在这个糟糕的市场中顺利出售。管理这个地方和寻找租户也是麻烦。合伙企业的优势在1986年的税制改革中消失了：你不再因损失而获得税收减免。由于许多合伙企业投资于风险较大的物业，很多都处于亏损状态，或者被更大的实体以微薄的回报收购。

房地产投资信托（REITs）有不同的投资专长。因此，了解房地产市场不同细分领域的表现是有益的。一些REIT专注于特定类型的物业，例如仓库或购物中心，而一些则将其资产集中在一个地区。“你明智地对那些在各地都有持有的REIT保持谨慎，”亚历克斯·布朗公司（Alex. Brown & Sons）的分析师凯瑟琳·克雷斯韦尔（Catherine Creswell）说。“没有人能了解巴尔的摩的零售店和西海岸的公寓。”克雷斯韦尔表示，良好REIT的其他标志是管理层是否自己进行租赁和维护，以及其债务是否低于资产价值的一半。

另一个区别是所谓的股权REIT和抵押贷款REIT，前者完全拥有建筑物，后者持有物业贷款。“混合型”REIT约占所有REIT的10%，两者兼而有之。股权REIT在1991年的表现优于抵押贷款型（上涨35.7%对比上涨31.8%），后者的基础贷款因再融资而受到影响，这一问题将持续到今年。利率下降促使借款人偿还旧的高利率贷款，使这些REIT失去了丰厚的收益。

动态变化。REIT领域中真正热门的是什么？医疗保健。由于人口老龄化，医院和养老院的表现非常好。例如，自1990年1月美国房地产下滑开始以来，全国健康物业（Nationwide Health Properties）的股票上涨了90%，达到每股27美元。难怪。现在全国拥有112个设施，其净收入大幅上升（见表）。

公寓市场是另一个赢家，特别是在国家的增长地区，因为公寓通常是来自其他地方的年轻人的居所。联合多米尼房地产信托（United Dominion Realty Trust）通过专注于东南部的多户住宅来顺应这一趋势。

购物中心的投资有点风险，因为它们依赖于经济复苏。考虑一下联邦房地产投资信托基金，该基金专注于中大西洋州的零售店，这个地区在经济衰退中受到严重打击。尽管最近收入有所下降，但分析师预计在经济衰退后的强劲反弹，因为联邦的购物中心大多位于开发完善的地区，几乎没有新竞争者进入的机会。为了期待那一天的到来，股票从11月的17 1/2上涨到现在的21。

长期以来表现突出的公司是新计划房地产信托基金，这是最大的房地产投资信托基金，最近资产超过10亿美元。新计划的股票在过去两年中上涨了35%，喜欢东海岸和中西部的老旧、成熟的购物中心。这些中心的优点是租金低，约为区域购物中心的三分之一。这使得留住租户和吸引替代租户变得更容易。“在困难时期，每平方英尺5美元的租金是个不错的价格，”新计划的首席执行官威廉·纽曼说。对新计划最大的批评是，它在用其2.75亿美元的现金储备购买新物业时没有表现得很大胆——在这个有很多便宜货的时刻。

遭遇困难的房地产投资信托基金投资于公寓、办公室和酒店——这些在1980年代过度建设，现在面临巨大问题。这就是酒店投资信托基金的情况。该房地产投资信托基金在第三季度报告每股运营亏损30，股票也随之下跌。BRT房地产信托基金在1980年代大举进入纽约的办公室和公寓市场，现在正在为此付出代价。BRT的财务主管迈伦·金斯堡说：“我们花费所有时间在止赎抵押贷款。”

曾经流行的信托之一是有限寿命房地产投资信托（REIT），其鼎盛时期是在1980年代中期，当时房地产价格似乎注定会不断增长。这些REIT的吸引力在于它们被迫在大约八年内出售其建筑，从而为投资者带来丰厚的收益。但1990年代初的市场并没有对此表示欢迎。1984年关闭的塞拉房地产股权信托（Sierra Real Estate Equity Trust ‘84）面临着可能严峻的经历，出售其六个工业物业和一个购物中心。为了逃避困境，塞拉'84正在考虑转向一种限制较少的REIT结构。

对于抵押贷款REIT来说，最糟糕的情况可能还在前面，尤其是对于那些大量投资于抵押贷款担保债务（CMO）的信托。最近的大规模再融资对CMO产生了延迟反应，CMO是基于数百个住宅抵押贷款池的债券。由于再融资需要时间处理，许多债券在春初之前不会受到太大影响。然后，REIT将收回其本金，这意味着它们将不得不以目前较低的利率进行再投资。

“未知领域。”由于CMO仅在1980年代中期被发明，华尔街对它们如何应对新的低利率毫无头绪。“这是未知领域，”普天寿证券的分析师艾琳·德尔索（Elaine Derso）说。无论未来几个月CMO的情况有多严重，对于主要CMO持有者如资产投资者（Asset Investors）来说，丰厚的日子显然已经结束。在两年内，股票价格翻了一番，到11月时达到了16 1/2。但自那时以来，由于再融资的担忧，市场将其拖低至12。该公司并不否认分析师的预测，即资产投资者最终将把其每年2.70美元的股息削减至2美元。

然而，请记住，房地产投资信托的反弹可能会比您预期的更快。目前的困境可能掩盖了潜在的优势。考虑一下Dial REIT，这是一家位于中西部的购物中心所有者。尽管经济衰退，它的商店在1990年底的出租率达到了95%。然后，它不得不关闭20个中心中的4个进行翻新。结果是：收益下降，股息被削减，股票下滑。但对于专注于房地产投资信托的休斯顿投资银行Garrison Brothers的总裁布鲁斯·加里森来说，这些困扰只是暂时的。“一旦翻新完成，他们就会没事的，”他说。毕竟，在房地产领域，下降的东西总有一天可能会再次上升。