如果找到合适的房地产投资信托,房地产就不必令人害怕 - 彭博社
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空置的办公楼,房价下跌——房地产是投资世界的麻风病人,对吧?好吧,通过投资房地产投资信托基金,你仍然可以获得可观的房地产回报。REITs,即拥有建筑物或抵押贷款的公司,发行公开交易的股票。1991年,这些股票的总回报(资本增值加上再投资的股息)为35.6%,超过了标准普尔500指数的30.5%。
问题是,REITs是一个混合的投资组合,所以你必须小心选择哪一个。去年是自1986年以来,REITs首次超过标准普尔500(图表)。由于1980年代的过度投机,房地产面临一些动荡的时期。
REITs的主要好处是它们的流动性很高:它们像其他股票一样在交易所交易。此外,它们由专业人士管理,旨在组建一个盈利的投资组合。全国200家REITs,拥有430亿美元的资产,避免投机性投资——在今天的市场中这是一个福音。这是对它们在1970年代中期高飞行为的赎罪,那时许多人遭受了损失。结果是,总体而言,REITs应该会继续表现良好。
今天的REITs通常优于其他两种房地产投资形式——个人所有权和房地产有限合伙企业。如果你单独拥有一栋办公楼,祝你在这个糟糕的市场中顺利出售。管理这个地方和寻找租户也是麻烦。合伙企业的优势在1986年的税制改革中消失了:你不再因损失而获得税收减免。由于许多合伙企业投资于风险较大的物业,很多都处于亏损状态,或者被更大的实体以微薄的回报收购。
房地产投资信托(REITs)有不同的投资专长。因此,了解房地产市场不同细分领域的表现是有益的。一些REIT专注于特定类型的物业,例如仓库或购物中心,而一些则将其资产集中在一个地区。“你明智地对那些在各地都有持有的REIT保持谨慎,”亚历克斯·布朗公司(Alex. Brown & Sons)的分析师凯瑟琳·克雷斯韦尔(Catherine Creswell)说。“没有人能了解巴尔的摩的零售店和西海岸的公寓。”克雷斯韦尔表示,良好REIT的其他标志是管理层是否自己进行租赁和维护,以及其债务是否低于资产价值的一半。
另一个区别是所谓的股权REIT和抵押贷款REIT,前者完全拥有建筑物,后者持有物业贷款。“混合型”REIT约占所有REIT的10%,两者兼而有之。股权REIT在1991年的表现优于抵押贷款型(上涨35.7%对比上涨31.8%),后者的基础贷款因再融资而受到影响,这一问题将持续到今年。利率下降促使借款人偿还旧的高利率贷款,使这些REIT失去了丰厚的收益。
动态变化。REIT领域中真正热门的是什么?医疗保健。由于人口老龄化,医院和养老院的表现非常好。例如,自1990年1月美国房地产下滑开始以来,全国健康物业(Nationwide Health Properties)的股票上涨了90%,达到每股27美元。难怪。现在全国拥有112个设施,其净收入大幅上升(见表)。
公寓市场是另一个赢家,特别是在国家的增长地区,因为公寓通常是来自其他地方的年轻人的居所。联合多米尼房地产信托(United Dominion Realty Trust)通过专注于东南部的多户住宅来顺应这一趋势。
购物中心的投资有点风险,因为它们依赖于经济复苏。考虑一下联邦房地产投资信托基金,该基金专注于中大西洋州的零售店,这个地区在经济衰退中受到严重打击。尽管最近收入有所下降,但分析师预计在经济衰退后的强劲反弹,因为联邦的购物中心大多位于开发完善的地区,几乎没有新竞争者进入的机会。为了期待那一天的到来,股票从11月的17 1/2上涨到现在的21。
长期以来表现突出的公司是新计划房地产信托基金,这是最大的房地产投资信托基金,最近资产超过10亿美元。新计划的股票在过去两年中上涨了35%,喜欢东海岸和中西部的老旧、成熟的购物中心。这些中心的优点是租金低,约为区域购物中心的三分之一。这使得留住租户和吸引替代租户变得更容易。“在困难时期,每平方英尺5美元的租金是个不错的价格,”新计划的首席执行官威廉·纽曼说。对新计划最大的批评是,它在用其2.75亿美元的现金储备购买新物业时没有表现得很大胆——在这个有很多便宜货的时刻。
遭遇困难的房地产投资信托基金投资于公寓、办公室和酒店——这些在1980年代过度建设,现在面临巨大问题。这就是酒店投资信托基金的情况。该房地产投资信托基金在第三季度报告每股运营亏损30,股票也随之下跌。BRT房地产信托基金在1980年代大举进入纽约的办公室和公寓市场,现在正在为此付出代价。BRT的财务主管迈伦·金斯堡说:“我们花费所有时间在止赎抵押贷款。”
曾经流行的信托之一是有限寿命房地产投资信托(REIT),其鼎盛时期是在1980年代中期,当时房地产价格似乎注定会不断增长。这些REIT的吸引力在于它们被迫在大约八年内出售其建筑,从而为投资者带来丰厚的收益。但1990年代初的市场并没有对此表示欢迎。1984年关闭的塞拉房地产股权信托(Sierra Real Estate Equity Trust ‘84)面临着可能严峻的经历,出售其六个工业物业和一个购物中心。为了逃避困境,塞拉'84正在考虑转向一种限制较少的REIT结构。
对于抵押贷款REIT来说,最糟糕的情况可能还在前面,尤其是对于那些大量投资于抵押贷款担保债务(CMO)的信托。最近的大规模再融资对CMO产生了延迟反应,CMO是基于数百个住宅抵押贷款池的债券。由于再融资需要时间处理,许多债券在春初之前不会受到太大影响。然后,REIT将收回其本金,这意味着它们将不得不以目前较低的利率进行再投资。
“未知领域。”由于CMO仅在1980年代中期被发明,华尔街对它们如何应对新的低利率毫无头绪。“这是未知领域,”普天寿证券的分析师艾琳·德尔索(Elaine Derso)说。无论未来几个月CMO的情况有多严重,对于主要CMO持有者如资产投资者(Asset Investors)来说,丰厚的日子显然已经结束。在两年内,股票价格翻了一番,到11月时达到了16 1/2。但自那时以来,由于再融资的担忧,市场将其拖低至12。该公司并不否认分析师的预测,即资产投资者最终将把其每年2.70美元的股息削减至2美元。
然而,请记住,房地产投资信托的反弹可能会比您预期的更快。目前的困境可能掩盖了潜在的优势。考虑一下Dial REIT,这是一家位于中西部的购物中心所有者。尽管经济衰退,它的商店在1990年底的出租率达到了95%。然后,它不得不关闭20个中心中的4个进行翻新。结果是:收益下降,股息被削减,股票下滑。但对于专注于房地产投资信托的休斯顿投资银行Garrison Brothers的总裁布鲁斯·加里森来说,这些困扰只是暂时的。“一旦翻新完成,他们就会没事的,”他说。毕竟,在房地产领域,下降的东西总有一天可能会再次上升。