《困扰房地产行业的是什么 - 彭博社》

查尔斯·鲁滕伯格迫不及待地想要超级碗结束。这个位于佛罗里达的房屋建筑商感叹道：“足球季后赛和超级碗对房屋销售来说是致命的”，因为许多潜在买家在周末都呆在电视机前，而不是寻找新家。

然而，来自足球的竞争只是房屋建筑商面临的问题中的最小部分。确实，住房市场正在回暖，但复苏的幅度如此微弱，以至于一些开发商没有注意到。18年来最低的抵押贷款利率将再融资提升到新高，但对新住房的需求却微乎其微。

房屋建筑大约在一年前开始走出低谷。但即便如此，1991年仍然是战后时代住房市场最糟糕的一年。12月份的年开工率为110万套，1991年的新开工量约为100万套，比1990年下降了17%。预计今年的开工量不会超过110万套，1993年仅为120万套（图表）。在1973-75年和1981-82年的两次严重衰退后，建筑商的忙碌程度要高得多。每次复苏的头两年，住房开工率都以30%的年增长率飙升。

是什么阻碍了住房的前景？新家庭的形成数量减少，信贷依然紧张，开发土地短缺。再加上公寓楼的过剩，以及消费者对收入和工作的担忧，不难看出为什么新住房市场疲软。

“人口统计学对住房复苏提出了有力的反对意见，”野村证券国际公司的首席经济学家大卫·H·雷斯勒说。他指出，美国成年人口的增长速度没有过去二十年那么快。在1970年代，第一波婴儿潮一代人成年，导致每年新家庭形成数量达到170万。而在1980年代，家庭形成的平均数量为每年130万。但今年仅会形成约110万个新家庭，这一中等增长率将在1990年代的大部分时间内持续。

这些所谓的婴儿潮一代的成员面临着一个对许多人来说遥不可及的住房市场。全国房地产经纪人协会的住房负担能力指数达到了自1974年以来的最高水平。但NAR使用的全国中位家庭收入为36,500美元。对于那些在20岁末的人来说，他们占首次购房者的大多数，收入仅为27,394美元。

与此同时，联邦住房管理局——一个为低收入家庭提供抵押贷款的来源——已经收紧了贷款标准，因此买家需要更多的现金作为首付款。1990年的这一举措是为了应对FHA保险基金的损失。房价下跌意味着一些借款人所欠的房贷超过了房子的价值。因此，许多人违约了他们的抵押贷款。根据新的FHA规则，买家必须支付43%的交易费用，这平均意味着额外的800美元。以前，他们可以将这些费用纳入抵押贷款中。此外，如果买家的首付款较小，FHA会收取比往年更高的抵押贷款保险费。

对于选择私人融资的买家来说，前期成本甚至更加令人畏惧。根据经验法则，交易费用和点数等于抵押贷款的6%，首次购房者如果想在一套中位价为117,400美元的新房上支付20%的首付款，则需要在选择家具和颜色方案之前准备30,000美元的现金。

现金匮乏。目前的低抵押贷款利率也无法打动那些担心裁员的消费者。“在就业前景不确定的情况下，人们不愿意冒险购买房屋，即使[较低的利率]意味着每月节省几百美元，”全国住宅建筑商协会的首席经济学家大卫·F·赛德斯说。

建筑商有他们自己的资金困境。信贷紧缩——获得银行贷款的困难——对小公司影响更大，而不是大型企业。由于房屋建筑商大多是小公司，他们感受到的影响比大多数行业都要大。“当然，信贷标准已经收紧，”NAHB的Seiders指出，“我认为这种情况会持续下去。”Seiders表示，新英格兰、佛罗里达州和加利福尼亚州的贷款最为紧张。

开发商Rutenberg亲身体验了信贷紧缩。“我们无法获得好的贷款，”这位建筑商抱怨道。他说他的公司必须“自掏腰包”建房，先卖出几套房子，然后用那笔现金再建更多房子。他确实承认，这种缩减的房屋建筑有一个好处。“我们卖出的房子更少，但我们获得了更好的回报，因为我们可以省下银行本该收取的融资成本。”

但对其他人来说，贷款的压力将他们挤出了这个行业。NAHB报告称，其会员在过去一年中减少了约4%。经济学家和其他住房行业人士预计，更多的建筑商将收拾工具。尽管在过去十年中住房活动有所下降，但从事住宅建筑的工人数——约50万名工人——几乎没有减少。根据一个估计，三分之一的房屋建筑商可以选择退出，而不会影响未来几年的建筑。

除了信贷稀缺，建筑商还面临土地短缺的问题。由于去年的信贷紧缩，土地开发商——在未开发土地上铺设道路和污水及供水系统的公司——也面临融资困难。因此，NAHB表示，成品地块短缺。

多重空置。尽管公寓楼并不短缺，但这也使得建筑商的前景变得更加复杂。“多户住宅建设因过度建设而遭受重创，”DRI/McGraw-Hill的罗杰·布林纳说。布林纳表示，1980年代的税收减免和轻松融资促进了公寓建设。而现在，其中一些项目却空置着。在1991年第三季度，租赁单位的空置率——主要是公寓和共管公寓——为7.6%，比一年前的7.2%有所上升。南方的空置率最高，达到了8.8%。

当然，1月中旬长期利率的上涨对建筑行业没有任何安慰。根据HSH Associates的数据，30年期固定抵押贷款的平均利率在一周内上涨了0.2%，达到了8.53%。尽管经济学家预计利率将恢复下跌，但波动性增加了行业的不确定性。

华盛顿提出的为首次购房者提供5000美元税收抵免的提案从长远来看将有所帮助，但这样的税收减免在今年上半年可能适得其反。“如果你告诉人们这可能会发生，你可能会在短期内抑制活动，”第一波士顿公司的首席经济学家尼尔·M·索斯警告说，因为消费者会等待享受抵免。

对于面临不确定冬季的建筑商来说，这无疑是个坏消息。如果经济在春季没有如预期那样复苏，即使是这温和的住房复苏也可能很快消失。