赖希曼家族能坚持住吗？ - 彭博社

过去，保罗·赖希曼几乎欢迎经济衰退，这样他就可以以低廉的价格收购纽约、多伦多及其他地方的房地产，并扩展庞大的奥林匹亚与约克帝国。但当前房地产的衰退就像最近一个早晨在他多伦多办公室外旋绕的浓雾一样黑暗。他说：“这是我见过的最糟糕的情况，”自从他和他的两个兄弟开始将O&Y建设成为全球领先的开发商以来已经过去了30年。

这就是为什么这次他脑海中最后想到的就是低价收购。通常很低调的赖希曼承认O&Y在这次经济低迷中“正在遭受痛苦”。其庞大的北美资产虽然仍在盈利，但赖希曼表示“现金流比两年前差得多”。最严重的痛苦发生在伦敦，O&Y有史以来最大的项目——65亿美元的金丝雀码头开发项目正在陷入困境。由于一些建筑仍然空置，赖希曼家族在收回他们巨额的前期成本（迄今为止31亿美元）方面落后于计划。此外，尽管他预计一般复苏将在六个月到一年内开始，赖希曼预测“房地产市场至少还会糟糕两到三年。”

节省开支。赖希曼的计划将O&Y的所有可观资源倾斜到位于伦敦郊区的71英亩金丝雀码头项目上。他取消了新项目的计划，并依靠出售非房地产资产来为金丝雀码头注入现金。他还在推动在六到九个月内将其至少租赁80%以帮助缓解公司的现金紧缩。赖希曼坚信，他为伦敦创造一个新的商业中心的愿景最终会带来回报，将金丝雀码头的价值提升到“我们在其上花费的两到三倍。”

但即使是商业界最受信任的人之一的赖希曼也发现，融资项目比以往任何时候都要困难得多。他回忆说，几年前，O&Y“可以轻松借到项目成本的70%[仅仅基于砖瓦]”，而不需要签署任何租户。今天，赖希曼观察到，“在75%的空间被承诺之前，你无法开始考虑安排融资。”

在1月中旬，节俭的气候变得痛苦明显，当时O&Y与金丝雀码头的主要租户之一摩根士丹利之间的争端升级为法庭诉讼。摩根士丹利为自己建筑的建设支付了费用，而O&Y同意以2.4亿美元回购该建筑。在1991年初，O&Y聘请了投资银行来安排这样的交易融资。

赖希曼拒绝讨论此事。但根据奥林匹亚与约克金丝雀码头有限公司的执行董事迈克尔·丹尼斯的说法，“摩根告诉我们他们很有信心”融资可以在合同中12月12日的触发点之前完成。然后，原本应该提供1.8亿美元资金的日本机构的董事会决定只承诺7200万美元，整个交易因此崩溃。

O&Y的高管希望推迟交易。但摩根表示，“明确同意O&Y并不依赖我们的努力”来安排融资，并且O&Y在销售租回交易中“无条件”有义务购买该建筑。摩根现在正在伦敦起诉奥林匹亚与约克，索赔2.4亿美元。

O&Y显然担心公众争吵只会进一步损害该项目在潜在租户和已经紧张的银行家中的信誉。“信心危机是唯一能搞砸我们的事情，”一位伦敦内部人士担忧。与此同时，丹尼斯表示，O&Y已经在寻找另一家投资银行，并相信他们将在案件开庭之前安排一笔交易——由摩根作为建筑的主要租户提供信用支持。

赖希曼急于推进其他建筑的融资。他表示，到四月，O&Y将通过与一小组机构的5.4亿美元私人配售融资中央塔楼，该塔楼大部分已出租。丹尼斯补充说，尽管现在金丝雀码头的出租率仅为57%，O&Y正在与四到五个主要新租户进行谈判，并预计在接下来的几个月内会有一些签署的交易。

到目前为止，O&Y仅为其在金丝雀码头的投资安排了11亿美元的外部融资——用于建筑贷款。剩余的20亿美元来自O&Y的信用额度和资产销售。自1990年底以来，O&Y通过出售加拿大最大的天然气供应商消费者天然气公司及其在艾利德-莱昂斯PLC的9%股份筹集了约12亿美元。赖希曼承认，如果没有这些销售，“我们将更难找到资金。”

纽约市的经济低迷加剧了困境。REIS Reports Inc.的劳埃德·林福德表示，赖希曼家族“必须感受到来自他们在曼哈顿市中心建筑的巨大压力”。随着市中心的空置率飙升至19%，林福德估计，自1987年以来，租金下降了30%。凭借其顶级物业，包括完全出租的世界金融中心，O&Y将其市中心的空置率控制在10%。

地铁链接。对于这一切，赖希曼表现出一种典型的冷静，目光长远。他表示，他预计今年将出售O&Y在跨省管道公司的股份，这是北美最长的原油管道系统，认为这应该能获得全额价值。其当前市场价值超过6亿美元。他对在低迷市场中出售家庭石油公司的计划犹豫不决，“因为我们没有追求火灾销售。”他还计划保留O&Y的其他主要工业投资，价值至少50亿美元，理由是目前低迷的持有资产，如新闻纸巨头阿比提比-普赖斯公司和加拿大湾资源有限公司，最终会复苏。

赖希曼也没有放弃对金丝雀码头的扩张计划。O&Y已经对任何重大额外建设按下了暂停键，计划在1996年之前只开放五座左右的“小”建筑。但赖希曼表示，他仍计划启动金丝雀码头的1994年阶段，以为预计1996年开通的关键交通连接——伦敦地铁线路延伸到该项目做好准备。这个阶段将花费数十亿美元。

到那时，赖希曼打赌金丝雀码头将是不可抗拒的。“伦敦是唯一一个三分之二的办公空间过时的主要城市，”他推测。赖希曼认为，今天美国的低利率必然会推动通货膨胀，促使房地产在1990年代中期复苏——并允许O&Y提高租金。这种对长期趋势的思考是保罗·赖希曼的商标。他现在要做的就是再次正确。