昨天的“出生不足”：明天的住房崩溃？ - 彭博社

住房能否通过提供经济复苏的驱动力来发挥其通常的反衰退作用？这是困扰许多经济学家的问题，他们注意到，住房开工率在经济低迷时期通常会迅速上升，但这次却相对受限——在当前季度仅比第一季度周期性低点的91.5万年率高出19%。

答案显然取决于抑制住房建设和需求的因素。一些观察者认为，最大的抑制因素是储蓄和银行部门的混乱，以及许多传统住房贷款机构无法或不愿意向建筑商和买家提供融资。另一些人则认为，消费者的消费意愿受到抑制，因为通货膨胀放缓导致实际抵押贷款利率上升，即使固定利率抵押贷款的名义利率有所下降。在这种观点下，利率的急剧下降只需时间便会通过提高可负担性和消费者信心来引发相对强劲的住房复苏。

然而，联邦国家抵押贷款协会的经济学家伦纳德·米尔斯对此并不太确定。他认为，住房复苏乏力可能部分反映了由于所谓的出生率下降而导致的潜在人口需求的下降，这一现象始于20世纪70年代初。“我们可能正在见证1990年代成年人口增长显著放缓的初步影响，”他说。

在费城联邦储备银行最新一期的《商业评论》文章中，米尔斯预测了1990年代的住房需求。根据预计的成年人口增长，他计算出1990年代的住房开工率应约为每年121万套，显著低于早些年代的水平（图表）。

展望未来几年，米尔斯预测，人口因素将在1995年前使美国新住房单位的需求减少21%，东北部和中西部的开工量将分别下降约40%和60%。他补充说，影响将在十年内从多户住宅转向单户住宅建设，因为婴儿潮后代逐渐老龄化。

当然，米尔斯承认，周期性条件往往在短期内主导住房活动。实际上，由于经济衰退，1991年的住房开工量比他的模型预测的水平低约30%——这表明住房可能仍会出现急剧反弹。但米尔斯指出，1980年代的实际住房开工量超过了他的预测，因此今年的住房存量比人口因素所需的多出约100万个单位。

“持续高企的空置率，特别是在多户住宅领域，”米尔斯说，“表明早期的住房单位过度建设仍未被新建住房的急剧下降所抵消。”他认为，结果可能是明年住房复苏乏力，随后增长将受到人口因素的制约，持续到本十年的其余时间。