小心翼翼地挑选残骸 - 彭博社

房地产的慢动作火灾仍在继续。1980年代的大胆举措——当时房价和办公租金每年都在飙升——如今只剩下令人难忘的回忆。现在的前景是商业地产灾难的持续，而住房市场则有极其温和的复苏（图表）。但在1992年的废墟中，有多种方式可以赚钱或至少节省资金。虽然在住宅市场上很少有人能大赚一笔，但抵押贷款利率的降低和经济的缓慢复苏将带来机会。即使是商业部门，尽管过剩的问题将持续多年，也有一些亮点可以利用。

房屋卖家，他们的房子在无尽的几个月里无人问津，终于应该发现他们的任务变得更容易。自1988年以来销售一直在下降，预计在1992年将会上升，因为经济衰退的结束将消除一些大宗购买者的焦虑。“当谈到这种金额时，消费者心理是很重要的，”迈阿密的房屋建筑商Lennar Corp.的董事长Leonard Miller说。销售还将受到抵押贷款利率的帮助，14年来的最低水平——30年固定利率贷款为8.8%——得益于联邦储备委员会的抗衰退努力。预计在1992年上半年，利率将进一步下降。

缓慢前行。卖家也应该受益于价格的改善。在1989年和1990年，通货膨胀超过了住房增值。在1991年，价格在全国范围内略微超过了通货膨胀。在1992年，它们应该轻松超过通货膨胀。然而，全国数据掩盖了东北部和加利福尼亚州的持续困境，那里的价格在1980年代过热后仍在下跌。根据全国房地产经纪人协会的数据，东北部一套平均单户住宅的价格从1989年的145,200美元降至去年十月的136,700美元。“东北部会复苏，”全国房地产经纪人协会首席经济学家John A. Tuccillo说，“但会很慢。”中西部和太平洋西北部的房价在过去十年没有疯狂，仍将继续缓慢而稳定地上涨。

拍卖作为在销售环境不佳时转让住房的一种方式正在获得越来越多的关注。从卖方的角度来看，缺点是他们可能不得不以低价出售他们的房子。对于买家来说，最好的交易通常是在银行或处理储蓄和贷款危机的联邦机构——解决信托公司手中被查封的房产中找到的。银行和RTC希望尽快将库存从账本中清除。例如，J.P. King拍卖公司在今年早些时候以每套平均65,000美元的价格出售了30套米尔福德（康涅狄格州）公寓。在银行对该项目进行查封之前，少数出售的单元价格是这个金额的两倍。

对于那些想要留在原地的人来说，抵押贷款再融资是一个诱人的选择。然而，行动的最佳时机是在1992年的前几个月。1990年中期，30年固定贷款的利率为10.4%，预计将继续下降——可能在今年夏天降至8.5%。然后，衰退应该最终结束，利率可能会再次上升。什么时候再融资是合理的？一般来说，如果利率比业主现在支付的低两个百分点，就可以考虑。不幸的是，再融资并非没有痛苦；它涉及法律费用、产权调查和评估。更不用说贷方的费用，通常约为贷款的2%到3%。

风险投资。可悲的是，并不是每个人都能进行再融资，特别是当房屋价值缩水时。这在1980年代中期房价达到顶峰时购买的房屋上打击最为严重。对于许多这样的业主来说，当前的贷款已经超过了房屋价值的80%。在这种情况下，许多贷方将拒绝续贷。有两种解决方案。更昂贵的是偿还一部分现有贷款，以使其低于80%的门槛。根据房主的情况，这可能需要10,000美元或20,000美元。相对便宜的，至少在短期内，是提供私人抵押贷款保险，费用约为每年300到500美元。这给贷方提供了被偿还的保障。

尽管住宅房地产仍然存在问题，但商业市场的风险和回报最为戏剧化。这里的游戏是挑选一个将在未来两年内转变的地点，而不是六年。花旗集团房地产投资管理公司为养老金基金和其他机构投资者管理资金，他们认为那个地点在西南部。“转折已经到来，”花旗集团副总裁安东尼·T·尼奥西说。“而那里仍然是如此便宜。”在休斯顿，尼奥西的团队一直在进行大量底部捕捞购买，办公室空置率现在为18%——仍然不健康，但比1987年22%的峰值有所改善。为什么对西南部如此乐观？它在1980年代中期的石油崩溃中遭受了重创。

在全国其他地方，上升趋势还遥遥无期，东北部的前景最差。在下曼哈顿，1987年的空置率为10%，而今天为19%。这甚至影响到了传奇的多伦多赖克曼家族。以他们部分拥有的60 Broad St.的30层办公大楼为例。主要租户德雷克塞尔·伯纳姆·兰伯特公司破产，因此该处空置率为65%。现在它背负着1.6亿美元的抵押贷款。相比之下，赖克曼家族将这栋建筑的价值估计为约1.17亿美元，观察人士表示，即使这个数字也过于乐观。

更好的选择。缺乏亿万富翁赖克曼家族资源的房地产投资者通常通过各种联合投资工具参与游戏，但如今很少有这些值得关注。特别需要谨慎的是曾经流行的房地产有限合伙企业，它拥有一系列建筑。由于许多RELP被结构为税收避风港，最近它们声誉不佳——1986年税制改革取消了这一优势。这些RELP持有的物业往往表现不佳。许多失败的合伙企业正被大型实体吞并，RELP投资者往往只能幸运地拿回一半的钱。

更好的选择是房地产投资信托。它也拥有建筑物，通过租金获得收入。与难以交易的RELP不同，REIT非常流动；股票在证券交易所买卖。虽然并非所有REIT表现良好，但一些通过瞄准有利可图的细分市场表现出色。Weingarten Realty Investors专注于以折扣杂货店为主的购物中心，在1990年第三季度的收益比同期增长了13%。医疗保健REIT也很热门，尤其是在蓬勃发展的养老院行业。亚历克斯·布朗公司（Alex. Brown & Sons Inc.）的分析师凯瑟琳·C·克雷斯韦尔（Catherine C. Creswell）表示：“他们在过去五年中每年的回报率都达到了20%。”一个突出的是医疗保健物业投资者公司（Health Care Property Investors Inc.）。

投资者应该更加谨慎地看待集中于办公和工业建筑的REIT。Copley Properties Inc.在第三季度每股亏损10美分，自年中以来股价下跌了25%，降至不到9美元。克雷斯韦尔推测，1.20美元的股息将被削减。该公司表示，困难源于不支付租金的租户，这些租户正在被替换，并且REIT将在一年左右内反弹。一个可能出现的问题是洛克菲勒中心物业公司（Rockefeller Center Properties Inc.），它持有传奇的曼哈顿办公大楼的抵押贷款。尽管该中心目前的入住率为95%，但令人担忧的是，40%的租约将在1994年到期。华尔街担心租户会转向更便宜的空间，自6月以来股价下跌了18%，降至15.50美元。REIT辩称抵押贷款是安全的，并表示翻新和该综合体的声望将留住租户。

购买精选住宅建筑公司的股票是一个更保守且潜在盈利的选择。预计房屋销售的回升已经使Lennar受益，自6月以来其股票价格翻了一番，达到了29美元。其他赢家包括Hovnanian、Toll Brothers和Ryland。他们的秘密在于避免承担过多债务和拥有过多空置土地，从而能够度过艰难时期。而其他公司，如美国住宅公司（U.S. Home Corp.），则采取了相反的做法，最终陷入了第11章破产。

作为一种投资，房地产需要最长远的前景。“本世纪经历了三次房地产繁荣：1920年代、1950年代和1980年代，”美林证券首席经济学家唐纳德·H·斯特拉兹海姆（Donald H. Straszheim）表示。“下一个繁荣预计将在2010年到来。”做好准备。