“更多的痛苦即将到来” - 彭博社

建立在巨大的乐观情绪上，并由热切的贷款人资助，享有盛誉的波特曼房地产领域在90年代糟糕的房地产市场中遭遇了困境。像其他在过去两年中遭遇困境的高飞开发商一样，约翰·C·波特曼（John C. Portman Jr.）从未想过他那些庞大项目的需求会减弱。但在1990年，巨大的空置率迫使波特曼陷入了严重的现金危机。他无法偿还扩展他从亚特兰大家乡到上海的混凝土和玻璃帝国的21亿美元债务。

波特曼面临的困境（他拒绝接受本故事的采访）与其他众多受伤开发商的困境相同，从纽约的唐纳德·特朗普到达拉斯的特拉梅尔·克劳（Trammell Crow），再到一些默默无闻的郊区参与者。全国19.5%的严峻办公空置率也给最初借给他们钱的银行、保险公司和其他金融机构带来了痛苦（图表）。商业房地产的崩溃是今年一波大型银行和保险公司倒闭的主要原因。

所有这些痛苦彻底改变了曾经简单的借款人与贷款人之间的交易，并使其复杂化。许多在90年代传统上被动提供房地产资本的贷款人发现自己深深卷入了他们所融资建筑的实际运营中。贷款重组过去仅意味着延长到期时间并寄希望于最好的结果。如今，重组意味着与项目运营的密切参与，并设定严格的财务绩效目标。

如果这仍然不成功，贷款人也不再害羞于进行止赎。他们通常厌恶拥有物业的维护麻烦。在过去，如果他们最终没收了一栋建筑，他们会迅速出售。现在，贷款人往往雇佣专家来管理该物业——如果有必要，甚至多年。他们别无选择。再也没有不断上涨的房地产市场来解决建筑的困境，从而实现体面的销售收益。波特曼的顾问肯尼斯·莱文索（Kenneth Leventhal）说：“在这个市场上，没有人能清算。”

强硬立场。如今，贷方和陷入困境的借款人发现自己被迫进入一种持续且有时不安的合作关系。贷方控制了波特曼的资产——他在亚特兰大市中心的桃树中心办公综合体和附近的Inforum计算机商品市场——并对他进行了试用期。他有五年的时间通过出售或再融资价值1.4亿美元的房地产来扭转财务状况。只有在达到现金流目标的情况下，他才能请求延期。克劳面临着数十笔抵押贷款违约，去年被公平人寿保险公司救助，该公司以4.56亿美元的贷款为他再融资。一个问题是：他必须向他们交出65栋新建筑的45%股份。对于张扬的特朗普来说，与贷方的经历更加羞辱。去年，他不得不将自己的酒店、航空公司和赌场王国的控制权交给他们，并靠津贴生活（每月仅45万美元）。最近，他们还让他出售其他珍贵资产。

贷方的新强硬立场有些讽刺：他们就像是突然变得禁欲的酒保。在过去十年的美好时光中，银行对拥有建筑计划和美好收入预测的开发商来说是轻松的目标。开发商通常只需投入很少的自有资金，导致信任的贷方承担了大量风险。纽约的房地产律师迈克尔·J·夏皮罗（Michael J. Shapiro）表示：“似乎你在贷款请求中添加的零越多，你需要投入的资金就越少。”

这就是发生在花旗集团和波特曼在亚特兰大建造的60层的桃树中心的情况，该中心将于明年开业，但仅租出40%。1989年，国家最大的银行向波特曼提供了3亿美元的建筑贷款——然后又借给他7800万美元作为他的股权部分，仅凭他的签名担保还款。银行对此不予置评。一位参与该交易的花旗高管表示，银行家们认为他们可以将建筑贷款分销给其他贷款人，但波特曼的困难的公开披露阻止了这一点。

贷款人和借款人将长期处于这种尴尬的关系中。当前的房地产市场低迷是自30年代以来最严重的，广泛的专家预计将持续四到五年。库什曼与韦克菲尔德公司的总裁亚瑟·J·米兰特二世表示：“我们正处于最低点，未来还有更多的痛苦。”过去十年建造了过多的闲置空间，需求短期内无法消化。这是因为，即使衰退结束，白领和零售就业的激增也不太可能重现，这曾推动1980年代的建筑热潮。事实上，美国企业将继续致力于裁员。这些裁员将意味着房地产的更多赤字。

几乎全国的每个地区都在遭受痛苦。波特曼在亚特兰大的空置率从1989年的14.3%飙升至1991年中期的19.8%。曼哈顿，作为全国最大的办公市场，空置率高达17%，金融区受到的打击最为严重。

空置率越高，新贷款人和借款人之间的合作关系就越可能演变为双方都受伤的冲突。以花旗向曼哈顿中城建造一座41层办公大楼提供的2.5亿美元贷款的故事为例。这个地方空荡荡的，像星际空间一样。银行在四月对1540百老汇进行了止赎，现在正与抵抗扣押的业主陷入法律争斗。业主是由VMS房地产合伙公司和开发商布鲁斯·艾克纳领导的一个合伙企业，无法联系到他们进行评论。法律争斗可能会持续一年或更长时间。即使花旗获胜，当地房地产经纪人表示，它也只能以1亿美元的价格出售该建筑，低于抵押贷款的60%。

宽限期。更糟的是，贷款人有时会相互争吵。当他去年遭遇失败时，66岁的波特曼已经聚集了50多家贷款人。他们之间的信任度很低。无担保贷款人化学银行和德国的DG银行起诉以追回他们的钱。公平保险公司和日本人寿保险公司通过与波特曼达成单独协议让所有人感到紧张：作为贷款偿还的替代，他们获得了桃树中心75%的股份；公平保险公司获得了Inforum计算机市场95%的股份。最后，在诺瓦斯科舍银行一位代表的热情呼吁下，要求大家共同努力，以免波特曼滑入会伤害所有人的破产，贷款人同意了波特曼的五年宽限期。

然而，波特曼的交易显示，即使是最精心设计的贷款人-借款人合作关系也可能不足以拯救陷入困境的物业。波特曼的未来主要依赖于桃树中心，这个他拥有100%的桃树综合体的唯一部分。即使它吸引更多租户，这座140万平方英尺的建筑也无法接近项目初始财务预测中设想的每平方英尺30美元的租金。亚特兰大的一位关键房地产人物表示，花旗银行已经将桃树中心的价值从3.78亿美元下调至2.7亿美元。该银行不会确认这一点。

但有一些好消息：最终，市场将会好转。新的商业建筑几乎没有。过去十年的贷款人，甚至连日本人都不想再融资更多的建筑。因此，空置率将在时间的推移中被吸收，允许另一个房地产周期的开始。但对于像约翰·波特曼这样的开发商来说，这可能是一个非常漫长的等待。