在衰退废墟中寻找房屋 - 彭博社
bloomberg
这听起来像是购房者的幻想：贷款机构急于以火灾销售价格出售，成千上万的房屋其所有者已违约。经济衰退导致的房主和投资者的止赎确实为房地产市场的购物者创造了机会。随着抵押贷款利率的放松和待售标志的增多，买家处于有利位置。但找到一个便宜货需要艰苦的工作和敏锐的眼光。
可以预见，最大的节省出现在市场的顶端。最近评估为40万美元的房屋在某些地方可能以30万美元甚至更低的价格出售，国家房地产经纪人协会的地区副总裁帕尔·斯佩罗解释道。你不太可能找到一栋10万美元的房子降价到7.5万美元。不过，在东北部和加利福尼亚等地区，1980年代期间房价飙升，即使是中档住宅物业也可以以折扣出售。因此，如果你在寻找第二套住房，困境中的房产可能是你在东长岛、缅因州海岸或蒙特雷半岛等高价地区的最佳选择。
可用的房源。确定待售的止赎房屋数量是困难的，因为并非所有贷款机构都想宣传他们持有多少不良抵押贷款。政府机构是获取可用信息的良好主要来源。仅解决信托公司（RTC）就处理失败的储蓄和贷款协会的资产销售，估计在全国范围内有11,300栋单户住宅在市场上。你还可以尝试联系国税局获取有关税务违约房屋的提示，或联系毒品执法局获取被没收的毒品交易者的房产信息。
RTC与住房和城市发展部及联邦抵押贷款协会将按地区和物业类型划分库存。当您请求信息时，您将获得物业位置、要价范围以及一个人（通常是经纪人）的姓名和电话号码。
这些机构还会发送介绍手册，解释购买流程是如何运作的。例如，RTC有四种销售策略：拍卖、密封投标、组合销售和单独销售。但由于几乎所有被政府查封的住宅物业都与经纪人挂钩，您可以通过直接联系在当地报纸上广告的房地产代理商来节省时间。
在拍卖会上。许多私人开发商倾向于通过拍卖来处理困境物业。他们雇佣一家拍卖管理公司，负责传播信息并尽可能接近市场价值为卖方服务。在“绝对”拍卖中，物业将出售给出价最高的竞标者，无论价格如何。在“保留”拍卖中，卖方可以设定最低出价。
一旦拍卖宣布，向管理公司索取手册。去查看您感兴趣的物业。在现场，您应该获得平面图、工程报告和融资信息。位于芝加哥的JBS & Associates总裁乔尔·泽加特表示，您应该多次访问该物业，带上自己的检查员进行评估，并进行独立的产权搜索，以确保没有留置权。在拍卖日，您需要注册正式竞标者的$2,000到$20,000的银行支票是可退还的，但一旦您的出价被接受，就无法撤回。
进行尽职调查——实地检查、产权搜索和所有文件的法律审查——在购买被查封的房产时尤其重要。“前任业主通常没有保持正常的维护，而银行在修缮方面非常短视，”AmeriSpec的房产检查员Thomas Carroll说。如果前任房产持有者有任何法律不当行为，例如某些失败的储贷机构，房屋上未披露的留置权的可能性就会增加。这就是为什么除了贷款机构的产权搜索外，你还应该进行自己的产权搜索。它的产权保险仅覆盖抵押贷款的金额，而你还需要保护你的权益。
当你直接与银行或储蓄机构谈判其房地产拥有（REO）投资组合中的房产时，有时可以获得融资优惠。即使是最健康的贷款机构也在处理一些被查封的房产，所有人都渴望将其从账簿上移除。拨打REO部门的电话，解释你正在寻找什么类型的房产，并要求告知符合条件的被查封房产。为了让交易更具吸引力，银行可能会提供比通常的抵押贷款利率低一个点，或者免除一些交易费用，Mortgage Bankers Association of America的主席Warren Lasko说。
NAR的Spero表示，在对购买被查封房产最初感到犹豫之后，越来越多的人表现出兴趣。他认为，负担得起的价格和低抵押贷款利率的结合是一个不会持续很久的情况。你不应该仅仅因为房子是个好交易就去买。但如果你本来就要购物，被查封的房产可能是以更低的价格找到梦想之家的好方法。
如何购买止赎拍卖管理公司
和房地产经纪人 直接致电获取他们的困境物业列表，并关注当地报纸的广告
银行和储蓄机构 他们的REO部门可能会直接与对其账簿上止赎感兴趣的买家进行谈判
房利美 (800 553-4636) 免费小册子包括多个地区的物业列表、价格范围和联系方式
住房与城市发展部 致电您所在地区的HUD办公室，了解其广告出现的时间和地点
RTC资产特定查询程序 (800 RTC-3006) 它按地区、州、城市或邮政编码以及类型提供物业列表，每次搜索收费10美元，最低请求为5美元