建筑情结：两个具体案例 - 彭博社

摩天大楼的梦想：纽约伟大的房地产王朝

作者：汤姆·沙赫特曼

小布朗出版社 -- 354页 -- $22.95

从零开始：金钱时代的建筑商业

作者：道格拉斯·弗朗茨

亨利·霍尔特出版社 -- 288页 -- $27.50

曼哈顿的概念令人难以置信：仅有23平方英里的混凝土上，巍峨的塔楼高达110层。只有少数人体验过建造这些结构的兴奋。建筑商哈里·赫尔姆斯利，汤姆·沙赫特曼写道，某个晚上他在洛克菲勒中心的彩虹房间的盛大派对上转过身，陶醉地凝视着璀璨的天际线。当被问及他在做什么时，他回答：“只是在清点库存。”

沙赫特曼的《摩天大楼的梦想：纽约伟大的房地产王朝》是一部引人入胜的历史，展示了城市是如何被像赫尔姆斯利这样的冒险者的建筑情结所塑造的。作为多部历史和商业书籍的作者，包括《美国崩溃的那一天》，沙赫特曼收集了大量关于富人和权贵的有趣故事和奇闻轶事。

考虑到拥挤的曼哈顿岛上可用土地的有限性，房地产是一场零和游戏：如果有人赢了，其他人就必须输。沙赫特曼巧妙地勾勒出这些家族帝国的兴衰。他详细说明了洛克菲勒家族如何从房地产中获得与石油同样多的传奇财富。但到1989年，家族的财富已经被稀释——有89个后代——而办公室市场似乎即将下滑。因此，拥有传奇洛克菲勒中心的信托的大部分股份被出售给了三菱地产公司，这使得洛克菲勒家族不再是重要参与者，并震惊了许多谴责将美国地标转让给日本人的人。

纽约最早的房地产巨头是约翰·雅各布·阿斯特，他通过巧妙地利用他人的弱点而获得成功。根据沙赫特曼的丰硕研究，1803年，阿斯特成功地从亚伦·伯尔手中骗取了从华尔街延伸到当时的格林威治村的宝贵土地。这个价格非常划算，因为挥霍无度的伯尔需要现金。目光远大的阿斯特预见到，纽约作为一个不断发展的国家的中心，将向北扩展到运河街以北的乡村。

这些房地产大亨之间的 feud 是宏伟喜剧的素材。沙赫特曼报告称，威廉·沃尔多夫·阿斯特在1890年代建造了沃尔道夫-阿斯特利亚酒店，并不是因为他想进入酒店业，而是为了报复他的姑姑卡罗琳·舍尔默霍恩·阿斯特，因一件小事。他把酒店建在她的第五大道豪宅旁边，以阻挡她的阳光并商业化她优雅的邻里。

沙赫特曼的书非常有趣，唯一的缺陷是他对当今房地产首领的过于崇敬的态度。在某个时刻，他对“他们的道德标准、礼仪、慈善和对大都市的承诺”赞不绝口。这里没有贪婪的掠夺者。沙赫特曼几乎对哈里·麦克洛的争议行为不以为然，后者在1985年据称为了打破一项提议的拆迁禁令，未经许可拆除了两栋低租金建筑，甚至据称没有关闭煤气管道。麦克洛声称承包商在没有他的同意下行动，但他最终支付了城市200万美元的和解金。沙赫特曼轻描淡写地声称，麦克洛后来通过在该地点开设一家一流酒店而自我恢复。

作者对生活的唯一尖锐批评集中在两个容易的目标上：唐纳德·特朗普和莱昂娜·赫尔姆斯利。尽管如此，他所能做的最糟糕的事情就是报告其他房地产大亨如何看待这些新兴人物。特朗普“不是一个人，意第绪语中指的是一个品德高尚的人。”莱昂娜因其“坏礼貌”而被人们“容忍作为哈里的妻子，但在私下里被大肆贬低。”

当然，许多商业开发是由那些既不富有也不是小报素材的人所推动的。它往往涉及的不是巨头之间的冲突，而是为融资而忙碌、招募不情愿的租户以及安抚规划官员的平凡工作。道格拉斯·弗朗茨的《从零开始：金钱时代的建筑生意》探讨了一个项目是如何成型的——或者至少是在1980年代的繁荣时期是如何成型的。旧金山的林肯中心，一个于1988年开业的25层住宅和办公综合体，花费了四年的时间进行规划和建设。弗朗茨是一位《洛杉矶时报》的记者，也是备受赞誉的《莱文与公司》的作者，该书讲述了内部交易者丹尼斯·B·莱文的故事，他记录了该项目所涉及的心痛和麻烦。

这不是一本轻松的读物。书中的许多角色在意外的混凝土价格上涨等问题上消耗了大量篇幅。还有一个复杂的故事讲述了为什么必须移动装卸码头，增加了120万美元的成本。但是，如果你想要清晰的商业开发的基本原理解释，这就是你的手册。弗朗茨认真地涵盖了诸如投资税法、历史保护规则和建筑规划等令人头疼的话题。

沙赫特曼和弗朗茨都对当前商业地产的发展和使用状况感到遗憾，并有益地指出了商业地产的周期性特征。正如沙赫特曼所观察到的，纽约目前面临17%的办公空置率，曾经历过艰难时期。在70年代中期，城市接近破产，公司纷纷迁往郊区，情况看起来更糟。随后迎来了80年代的繁荣。历史表明，在今天的危机之后，新的财富将会出现，支柱将再次崛起。