办公空间合理联系赖希曼家族 - 彭博社
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这是一个惊人的转变。几年前曾经荒废的伦敦码头,如今对面矗立着六座闪亮的新建筑,隔着一条宽阔的街道。一个喷泉在花卉繁盛的广场中欢快地涌动,散步的人们朝着水边的酒吧走去。在这一切之上,矗立着一座800英尺高、闪耀着不锈钢光辉的塔楼——英国最高的建筑。
金丝雀码头,加拿大赖克曼兄弟的宏伟梦想,终于成为现实。第一批租户在九月初搬入这座塔楼,距离赖克曼兄弟启动欧洲最大的房地产项目不到四年,而这个项目到下个世纪可能会耗资65亿美元。他们的目标是:在现有伦敦金融区以东三英里处,创建一个全新的伦敦中心。这个庞大的开发项目建在泰晤士河上的71英亩运河交错的荒地上,将容纳约50,000名办公室工作人员。
严峻的开局。尽管如此,金融前景依然不稳。该项目的前两个阶段,约450万平方英尺中的总计1000万平方英尺,仅租出57%。这远低于一年前迈克尔·丹尼斯所预测的75%到80%,他是赖克曼兄弟的奥林匹亚与约克开发有限公司在伦敦的负责人。在1990年7月至1991年7月的12个月内,没有一个新租户签约。尽管O&Y最近几周吸引了几个租户,但“他们现在的生活一定非常艰难,”大型伦敦开发商哈默森房地产与开发公司的董事总经理约翰·R·帕里说。到目前为止,O&Y已经投入了约25亿美元。
问题?金丝雀码头在严重的房地产低迷期间开业。伦敦金融区的空置率为18.5%,明年可能达到24%。这比1989年的8%有所上升。许多这些物业都很老旧,无法与金丝雀码头现代、宽敞的建筑竞争。但即使是顶级物业的租金也下降了约20%,削弱了金丝雀码头的价格优势。该项目难以到达,潜在租户在更中心的地区有很多替代选择。这迫使金丝雀码头提供更具吸引力的交易,包括免租期和现金补偿。“我们没有预料到15%的利率或经济下滑的强度,”丹尼斯说。
伦敦并不是瑞克曼家族感受到衰退的唯一地方。在陷入困境的纽约市,瑞克曼家族是主要的房东,房地产价值因办公空置率飙升和租金下降30%而暴跌。市场的下滑迫使瑞克曼家族悄然搁置出售其庞大美国资产20%股份的计划。一栋陷入困境的建筑,60 Broad St.,因其主要租户德雷克斯尔·伯纳姆·兰伯特公司的倒闭而受到重创,目前空置率为62%。
但不要指望瑞克曼家族会效仿唐纳德·特朗普。尽管纽约市场低迷,瑞克曼的空置率仍保持在低位8.9%,O&Y美国业务的首席执行官约翰·祖科蒂表示。随着熊市即将结束,祖科蒂表示瑞克曼家族可能会在明年开始在纽约购买新物业。他们的地位得到了超过50亿美元的股市持股的支持,包括对阿比提比-普赖斯和加拿大海湾的控股,如果情况真的恶化,这些股份可能会被出售。
阿基琉斯之踵。尽管金丝雀码头看起来并不是赖克曼家族的大钱制造机,但现在下结论还为时尚早。最初的吸引力——政府的大额税收减免和超低的土地成本——依然强劲。赖克曼家族的目标是将他们的项目建造成本控制在每平方英尺约500美元,这与优质中心地段的土地成本相同。这使他们能够在一个充满没有空调的旧办公室的城市中,提供高档现代空间的低租金。丹尼斯预测,随着经济衰退的缓解,租户将蜂拥而至。他的修订预测是:金丝雀码头的前几个阶段将在明年七月前租出75%到80%,比计划晚了一年。如果市场真的回暖,金丝雀码头可能会繁荣。早期阶段必须提供低租金以吸引新租户,而赖克曼家族已经投入大量资金改善公共交通,这是一个主要的阿基琉斯之踵。但到1995年或1996年,当第三阶段预计完成时,金丝雀码头应该会充满零售商店和餐馆。到那时,新的地铁线路将缓解交通问题。这两者都意味着潜在的更高租金——以及更大的回报。“我们会从这个项目中获利,”丹尼斯发誓。不过,任何大的回报可能要到十年末才会出现。即使对于坚定的赖克曼家族来说,这也是耐心的资本。