办公空间合理联系赖希曼家族 - 彭博社

这是一个惊人的转变。几年前曾经荒废的伦敦码头，如今对面矗立着六座闪亮的新建筑，隔着一条宽阔的街道。一个喷泉在花卉繁盛的广场中欢快地涌动，散步的人们朝着水边的酒吧走去。在这一切之上，矗立着一座800英尺高、闪耀着不锈钢光辉的塔楼——英国最高的建筑。

金丝雀码头，加拿大赖克曼兄弟的宏伟梦想，终于成为现实。第一批租户在九月初搬入这座塔楼，距离赖克曼兄弟启动欧洲最大的房地产项目不到四年，而这个项目到下个世纪可能会耗资65亿美元。他们的目标是：在现有伦敦金融区以东三英里处，创建一个全新的伦敦中心。这个庞大的开发项目建在泰晤士河上的71英亩运河交错的荒地上，将容纳约50,000名办公室工作人员。

严峻的开局。尽管如此，金融前景依然不稳。该项目的前两个阶段，约450万平方英尺中的总计1000万平方英尺，仅租出57%。这远低于一年前迈克尔·丹尼斯所预测的75%到80%，他是赖克曼兄弟的奥林匹亚与约克开发有限公司在伦敦的负责人。在1990年7月至1991年7月的12个月内，没有一个新租户签约。尽管O&Y最近几周吸引了几个租户，但“他们现在的生活一定非常艰难，”大型伦敦开发商哈默森房地产与开发公司的董事总经理约翰·R·帕里说。到目前为止，O&Y已经投入了约25亿美元。

问题？金丝雀码头在严重的房地产低迷期间开业。伦敦金融区的空置率为18.5%，明年可能达到24%。这比1989年的8%有所上升。许多这些物业都很老旧，无法与金丝雀码头现代、宽敞的建筑竞争。但即使是顶级物业的租金也下降了约20%，削弱了金丝雀码头的价格优势。该项目难以到达，潜在租户在更中心的地区有很多替代选择。这迫使金丝雀码头提供更具吸引力的交易，包括免租期和现金补偿。“我们没有预料到15%的利率或经济下滑的强度，”丹尼斯说。

伦敦并不是瑞克曼家族感受到衰退的唯一地方。在陷入困境的纽约市，瑞克曼家族是主要的房东，房地产价值因办公空置率飙升和租金下降30%而暴跌。市场的下滑迫使瑞克曼家族悄然搁置出售其庞大美国资产20%股份的计划。一栋陷入困境的建筑，60 Broad St.，因其主要租户德雷克斯尔·伯纳姆·兰伯特公司的倒闭而受到重创，目前空置率为62%。

但不要指望瑞克曼家族会效仿唐纳德·特朗普。尽管纽约市场低迷，瑞克曼的空置率仍保持在低位8.9%，O&Y美国业务的首席执行官约翰·祖科蒂表示。随着熊市即将结束，祖科蒂表示瑞克曼家族可能会在明年开始在纽约购买新物业。他们的地位得到了超过50亿美元的股市持股的支持，包括对阿比提比-普赖斯和加拿大海湾的控股，如果情况真的恶化，这些股份可能会被出售。

阿基琉斯之踵。尽管金丝雀码头看起来并不是赖克曼家族的大钱制造机，但现在下结论还为时尚早。最初的吸引力——政府的大额税收减免和超低的土地成本——依然强劲。赖克曼家族的目标是将他们的项目建造成本控制在每平方英尺约500美元，这与优质中心地段的土地成本相同。这使他们能够在一个充满没有空调的旧办公室的城市中，提供高档现代空间的低租金。丹尼斯预测，随着经济衰退的缓解，租户将蜂拥而至。他的修订预测是：金丝雀码头的前几个阶段将在明年七月前租出75%到80%，比计划晚了一年。如果市场真的回暖，金丝雀码头可能会繁荣。早期阶段必须提供低租金以吸引新租户，而赖克曼家族已经投入大量资金改善公共交通，这是一个主要的阿基琉斯之踵。但到1995年或1996年，当第三阶段预计完成时，金丝雀码头应该会充满零售商店和餐馆。到那时，新的地铁线路将缓解交通问题。这两者都意味着潜在的更高租金——以及更大的回报。“我们会从这个项目中获利，”丹尼斯发誓。不过，任何大的回报可能要到十年末才会出现。即使对于坚定的赖克曼家族来说，这也是耐心的资本。