即使是廉价资金也无法推动住房市场 - 彭博社

你在电视上听到经济记者，你在报纸上读到他们。他们都在谈论住房产业对经济的重要性。他们说，低利率将像热咖啡唤醒在8:02上班的困倦通勤者一样刺激这个行业。那么，经济怎么没有起色呢？

事实上，较便宜的抵押贷款资金在最近几个月帮助推动了住房开工和未来建筑的许可证。但这可不是80年代。房价不再只有上涨的空间。而如今的银行家们确实问了很多多管闲事的问题。在这样的背景下，利率的下降看起来更像是一个轻推，而不是一个强推。

交易量大。即使在最近的暴跌之前，抵押贷款利率通常也很低，至少自经济衰退开始以来就是如此。但自6月底以来，由于强劲的债券反弹、联邦储备委员会削减短期利率的举措，以及最近低于预期的消费者物价指数缓解了通货膨胀的担忧，它们稳步下降（图表）。现在，根据新泽西州巴特勒的HSH Associates最近的调查，购房者可以锁定30年期常规抵押贷款，平均利率为9.29%。这是自1987年以来的最低水平，当时固定利率抵押贷款达到了10年来的最低点9.09%，引发了有史以来最大的贷款量激增。平均一年期可调利率抵押贷款已降至7.07%，这是自1981年可调利率抵押贷款上市以来的最低水平。

即便如此，持续的经济衰退削弱了低抵押贷款利率的好处。“较低的利率总是积极的，但它们并不是决定购房的唯一因素，”全国最大的单户住宅建筑商Centex Corp.的执行副总裁大卫·W·奎因说。“消费者信心也必须存在。”

现在这种情况并不多见。会议委员会的消费者信心指数在七月份略微下降，从六月份的78降至77.7，在过去五个月中几乎没有变化。“人们发现很难做出承诺，”亚特兰大房地产经纪人安妮·基廷说，她最近在向50位潜在买家展示一处房产后未能成功出售。难怪：乔治亚大学的经济预测单位预测，今年可能有多达30,000名乔治亚人失业，亚特兰大地区的潜在买家变得格外谨慎。

基廷的同事们在全国范围内分享她的挫败感。尽管截至六月的现有房屋销售与去年相比增长了6.5%，但新房销售却下降了4.4%。而且贷款机构正在收紧信贷标准，使得准备利用低利率的建筑商和买家都被锁在外面。

吸引租户。下降的利率并非毫无意义。过去四个月，新住房建设有所增加，而建筑许可证申请——未来活动的晴雨表——已连续六个月上升。由抵押贷款银行家协会跟踪的住宅抵押贷款申请从六月底到八月第一周增加了24%。

较低的利率主要吸引租户，使得拥有房产看起来更具吸引力。在美国家园公司的棉木弯分区，德克萨斯州艾伦，七月份的新房销售增长了30%。超过60%的这些房屋出售给了首次购房者。“当利率下降时，我们的销售就会上升，”达拉斯/沃斯堡分公司的房屋建筑商总裁戴尔·斯托茨说。他预测，较低的利率将帮助他的公司今年的销售比去年增长10%到15%。

现有房屋的业主发现很难摆脱他们的忧郁。通常，房主会利用旧房的净值换购更昂贵的房子。但在康涅狄格州，例如，房价每月贬值1%，房地产经纪人威廉·拉维斯预测，“这种情况将持续到1992年。”

而且，预计较低的利率也不会引发通常的再融资热潮。这可能是因为利率下降得还不够吸引人。“如果你不能在利率上节省大约两个百分点，那么再融资就没有太大的优势，”全国住宅建筑商协会的首席经济学家大卫·F·赛德斯说。

这样的节省不太可能出现，尽管许多经济学家预计抵押贷款利率可能会进一步小幅下降，最终达到9.25%左右。这不会造成伤害，但在消费者信心显著改善之前，单靠利率的变化不会让房地产市场看起来那么活跃。