缓解巨额抵押贷款的压力 - 彭博社

随着房地产价格达到多年来的最低水平，现在是寻找梦想房屋交易的好时机。但是，如果您需要借款超过大多数银行为常规固定利率抵押贷款设定的191,200美元限额，成本可能会很高，即使在今天的低抵押贷款利率下。所谓的巨型抵押贷款通常比常规贷款的利率高出半个百分点。

最近，包括美林证券、银行信托和波士顿安全存款与信托在内的一些贷款机构开始提供一种替代方案：基于优质利率的巨型贷款。这些贷款相较于常规巨型贷款有两个优势。它们的利率与银行对商业贷款收取的利率挂钩——目前为8.5%。而且您在前10年支付的100%利息是可以抵税的。

更好的比例。在今天的优质利率下，35万美元的基于优质利率的抵押贷款的月供为2,479美元，比常规固定利率巨型贷款的9.5%节省了464美元。如果说常规巨型贷款收取两个点，而基于优质利率的巨型贷款是免点的，您在前12个月中最多可以节省12,566美元。本金的摊销直到第11年才开始（尽管您可以选择提前偿还本金）。另一方面，常规35万美元的巨型贷款，第一年的94%支付将用于利息，6%用于本金。第5年的比例将是91%/9%，第10年的比例将是86%/14%。

但是有一个陷阱。基于优质利率的贷款是针对年收入六位数且在房地产之外有 substantial 投资的借款人。一些贷款机构还更喜欢那些有足够资产能够在经济下滑时迅速偿还贷款的客户。贷款机构希望得到这种保证，因为基于优质利率的贷款是可变的，月供每六个月会根据优质利率变化。自1986年以来，用于这些贷款的指数在10.5%和7.5%之间浮动。但在1981年，优质利率飙升至20%。如果发生类似情况，银行家不希望因无法偿还的借款人而受到损失。

许多借款人更喜欢固定利率贷款的可预测性，马萨诸塞州剑桥的托菲亚斯·弗莱什曼·沙皮罗财务规划师的会计师凯瑞·盖勒说。但盖勒说：“在市场的高端，很难找到具有竞争力的固定利率产品。”

基于优质贷款的巨额贷款可能非常适合那些只需要短期抵押贷款并希望最大化税收节省的人。它们也可能吸引那些想要再融资高利率固定利率抵押贷款的借款人。无论如何，这都减轻了梦想房屋成本的一些负担。