华盛顿的房屋建筑商愤怒不已 - 彭博社

在结婚三个月半后，乔治亚州桑迪斯普林斯的金和加里·托普希望“停止租房，获得一些资产，”加里说。这对24岁的夫妇周末花时间翻找衣柜和查看样板房的平面图。在金的父母的帮助下，“我们至少有足够的资金支付$120,000房屋的5%首付款，”安全系统销售员加里说。

但新的联邦住房管理局规则要求购房者从7月1日起提供更多的前期现金，这可能迫使托普夫妇将首付款增加$1,000。“天哪，”加里说，“这会让我们买房变得困难。”

数以千计的借款人可能被迫退出市场的担忧让全国的房屋建筑商感到愤怒。行业团体抱怨这些变化恰好在住房市场开始从三年的低迷中复苏时出现，时机糟糕。“你会期待政府出台反衰退政策——而不是让人们远离购房，”美国抵押贷款银行家协会的执行副总裁沃伦·拉斯科说。

放弃。像许多政府法规一样，FHA的要求起初是出于良好的意图。1990年，普华永道的一项研究发现，FHA的主要保险基金为中等收入购房者提供低首付抵押贷款，每年损失2亿美元。原因是：借款人可以用不到5%的首付款购买房屋，并且可以融资大部分的交易费用。在一栋价值$100,000的房子上，买家可能借款$98,350——然后再将3.8%的FHA保险费算入其中。由于他们投入的资金如此之少，如果房屋价值下跌，他们可能会选择放弃这栋房子。FHA的违约率在1980年代末达到了16%，去年降至11%。

答案是更高的保险费、更严格的偿付能力规则和更大的股本要求。在经过五个月关于如何对购房者施加压力的争论后，国会和住房与城市发展部达成一致，将FHA融资用于房屋和交易费用限制为房产价值的97.75%（对于价值$50,000或以下的房屋为98.75%）。

但当1990年国家可负担住房法的语言被转化为法规时，发生了一件有趣的事情。FHA将规则变得更严格：只能融资57%的交易费用。在一套价值$100,000的房屋上，典型的交易费用要求总共$7,456——比旧规则多出$1,306，比法律语言要求的多出$626（图表）。“我们接受了买家必须拿出更多现金的想法——但HUD加倍了打击，”住房法案的关键谈判者、明尼苏达州民主党代表布鲁斯·F·文托抱怨道。“他们打破了我们达成的协议。”

夸大其词？HUD并不这样认为。HUD助理秘书约翰·C·韦彻表示，关于该法律的谈判“始终是基于限制交易费用”，而不是限制贷款与价值比率。官员们认为，即使没有1990年的法律，HUD也可以对将这些费用纳入抵押贷款施加任何限制。虽然抵押贷款银行家声称每年将有150,000名买家被挤出市场，但韦彻估计只有20,000个家庭会受到影响。

民主党人将试图将FHA规则调整为他们所希望的样子。众议院银行委员会主席亨利·B·冈萨雷斯上个月呼吁对HUD的审计员进行审计，引用了普华永道夸大FHA财务问题的证据。即使在增加的情况下，住房分析师表示，这些变化不会对FHA的违约率产生影响。如果严格的条款迫使FHA最有信用的借款人选择私人抵押贷款保险，这种保险提供更少的文书工作和更低的保费，FHA可能最终会承担所有最糟糕的风险。