如果可以就买，只有在必须时才卖 - 彭博社

房地产可能是一场史诗般的悲剧，但在失落的观众中你会看到一些微笑。

在那些走在前列的人中，最显著的是底部捕捞的购房者，他们正高兴地利用价格的疲软。在1986年房地产繁荣的巅峰时期，房屋增值大幅超过通货膨胀。现在不再如此。在1991年，4.5%的消费者价格指数上涨将超过微不足道的1.5%的一户住宅价格上涨——这是住房连续第三年未能跟上（图表）。东北部和西海岸的价格实际上正在下降，这两个地区在1980年代享有最辉煌的市场。根据全国房地产经纪人协会的数据，房价在最早明年之前不会出现任何实质性的回升。

要现实一点。稳定的价格，加上下降的抵押贷款利率，最近引发了一波小幅销售激增。概率是这种情况不会持续。利率大约是它们可能达到的最低水平——常规30年贷款约为9.6%。由于即将到来的经济复苏，利率最近有所上升。这意味着现在是获得最佳融资交易的时机。

对于卖家来说，最好的希望是对定价保持现实。五年前花费15万美元的房子今天可能不会卖得更多——甚至可能卖得更少。最佳策略是找出可比房屋的售价。“将你的房子定价在那个范围的底部，而不是顶部，”纽约史密斯镇的房地产经纪人罗伯特·J·斯卡里托说。除此之外，卖家应该参与产品的营销，而不是将一切都留给代理人。

办公大楼仍然是一个灾区，并将在未来几年内继续如此。1980年代的过度建设留下了大量透明的办公大楼。结果是办公空置率不断上升：今年市中心的空置率为17.5%，高于1990年的17.1%。由于银行现在对办公建设持谨慎态度，新空间的供应很少。

但就像住房一样，办公市场的血腥竞争也有赢家：租户，他们也有机会成为底层投资者。高空置率迫使房东接受更低的租金。进步财产保险公司在其加利福尼亚州兰乔科尔多瓦的区域办公室续签了一份五年的租约，第一年的租金为每平方英尺8.40美元，低于之前的12.84美元。

饥渴的房东们正在拼命说服公司搬迁。爱德华·S·戈登公司的高级董事总经理大卫·W·莱文森说：“如果你可以通过解雇员工来节省开支，为什么不解雇你的房地产呢？”

糟糕的局面。令人惊讶的是，一些房地产投资者也找到了成为赢家的方法，主要是通过房地产投资信托基金。这些信托通常投资于一组基础广泛、租户稳定的建筑。房地产投资信托基金（REITs）主要在股票交易所出售股份，自1990年以来正在复苏，当时任何与房地产相关的东西都被视为毒药。REITs在1991年前五个月显示出28.7%的平均回报率，而去年同期为6.9%。

相比之下，另一种房地产投资工具——房地产有限合伙企业的情况则相当糟糕。它们通常专注于单一建筑，往往是新建筑。1980年代曾经大获成功，在税法收紧和过度建设严重打击之前，RELPs现在正在呼救。许多RELP赞助商试图说服投资者将几个合伙企业合并为新的公开交易实体。对投资者的好处是，他们至少可以出售自己的权益；RELPs的流动性非常差。缺点是：投资者往往会遭受投资价值的暴跌。

未来是否有任何热门房地产投资的机会？很少。大多数房地产投资者专注于小众市场。例如，西南部的公寓很热门，因为该地区发展迅速。但公寓在管理不善的情况下非常容易遭受损失，所以要小心。曼哈顿的房地产经纪人朱利安·J·斯图德利表示，最稳妥的房地产投资“是你非常了解的东西，比如隔壁的房子。”在房地产复苏之前，这是明智的建议。