对于银行来说，恐慌即将结束 - 彭博社

在过去的一年里，房地产价值的暴跌似乎正在将银行业推向灾难。办公空置率上升，房地产价值下降，坏账以惊人的速度积累。房地产的灾难性下跌甚至夺走了第一家主要银行的生命。新英格兰银行在1月6日因坏的建筑贷款而倒闭。

现在，在新英格兰银行倒闭不到五个月后，银行业明显的恐慌似乎正在减退。确实，商业房地产市场仍在继续疲软。但银行家、分析师甚至监管机构都认为，贷款组合的持续恶化终于在减缓。“气氛变得更加积极，”来自弗吉尼亚州亚历山大的顾问伯特·埃利说。“银行家们比以前乐观得多。”

通过积极识别问题房地产贷款，加上对不稳定信贷的储备稳步增加，许多银行能够掌控他们的房地产问题。“银行已经找到了大多数坏账并对此进行了储备，”联邦存款保险公司主席L·威廉·赛德曼说，他主张银行要接受现实。而且，利率的持续下降改善了运营利润率。最近，银行吸引存款的成本大幅降低——六个月的定期存款利率为5.8%，而一年前为7.75%——同时，他们仍然稳固的旧贷款获得了两位数的利息收入，形成了良好的利差。

不再那么阴郁。已经有迹象表明，新不良贷款的增加，通常是指逾期90天或更久的贷款，可能在许多银行达到了顶峰。在去年稳步上升后，许多银行在第一季度的问题贷款增长率放缓（见表）。当然，第一季度的结果可能会产生误导，因为银行在年初不愿意将贷款分类为不良贷款，更倾向于给借款人更多时间。但许多分析师预计，如果衰退没有持续下去，贷款组合将在年底前稳定。

即使在新英格兰，这个国家最大的房地产噩梦中，大多数银行都遭受了严重打击，但气氛远没有那么阴郁。该地区最大的银行——波士顿银行、哈特福德的肖穆特银行和普罗维登斯的Fleet/Norstar金融集团的高管们预计，新房地产贷款问题的数量将逐渐减少。波士顿银行房地产部门的副总裁马修·加利根说：“我相信我们已经见证了最糟糕的时刻。”

不过，不要指望奇迹。尽管评估有所好转，但没有人会预测银行业会在短期内迅速繁荣。糟糕的房地产贷款和持有被查封物业的成本将在未来几年内拖累银行收益。联邦存款保险公司预计，如果经济衰退在年中结束，1991年将有180家银行倒闭；到目前为止，今年已有53家倒闭，1990年则有169家倒闭。尽管如此，许多银行家预测，尽管幅度不大，1992年初不良资产将会下降。这可能有助于消除在行业中弥漫已久的危机气氛——这种不安使得银行难以筹集资本，有时也难以获得短期融资。

华尔街已经认识到行业命运的变化。今年，标准普尔500指数中银行的股票价格上涨了近50%，而整体指数则上涨了17.5%。最初，这一反弹反映了人们认为银行股票在去年受到的惩罚过于严厉。但在短暂的停顿后，银行股票在6月开始进一步上涨。

改善的前景与银行家们收紧房地产贷款实践有很大关系。随着房地产市场在去年急剧恶化，赛德曼和其他监管机构施压银行家们更加严格地识别潜在问题贷款。根据所罗门兄弟公司的数据，35家最大的银行的不良房地产资产在1990年底跃升至227亿美元，比1989年增长了78%。

储备积累。这种严肃的态度要求银行抛弃他们对房地产的传统乐观观点——一个问题自我解决的世界，因为房地产市场总是会反弹。“典型的银行家总是给开发商时间来解决他们的问题，”一位负责纽约金融中心银行房地产贷款的高管说。“现在，银行家们相信价值的变化是永久的。价格不会回到以前的水平。”

回到炙手可热的1980年代并不在眼前。商业房地产，给银行带来了最多的麻烦，将继续承受办公楼的惊人空置率（图表）。虽然几乎没有新的建设，但过剩的库存可能需要长达五年的时间才能填补。

要看银行对这种不幸局势的重视程度，只需看看他们对不良贷款的持续储备积累。Keefe, Bruyette & Woods Inc. 计算出，最大的120家银行在1990年最后一个季度的贷款注销后，将其储备水平提高了21亿美元。银行在1991年第一季度还额外增加了3.73亿美元的贷款损失准备金。根据银行信用评级机构IBCA Inc.的说法，目前，美国前50大银行有足够的储备来覆盖96%的不良贷款。

当然，这并不意味着所有银行的覆盖情况都很好。美国最大的房地产贷款机构花旗银行仅有足够的储备来覆盖39%的不良贷款。但花旗并不是常态。位于洛杉矶的第一州际银行控股公司储备比率为123%。甚至一些新英格兰的银行也坐拥更舒适的缓冲。在第一季度结束时，Shawmut的贷款损失准备金相当于其不良贷款的70%以上。

银行也在对逾期借款人采取更严格的措施。考虑一下巴尔的摩的MNC金融公司，该公司迄今已查封超过1亿美元的财产，并可能对另外价值4亿美元的财产进行收回或止赎。总的来说，这代表了MNC50亿美元房地产投资组合的惊人10%。“不再是好人了，”负责该银行六个月前成立的管理和销售困境财产的部门的W. Bruce McPherson说。

令人不安的损失。止赎是一项麻烦的业务，除了让银行的财务结果看起来糟糕外，还带来了许多其他麻烦。习惯于投资组合管理而非管道维护的银行，突然变成了房东，必须处理租户的抱怨、租赁谈判和维修。

除此之外，止赎过程中的法律争斗，尤其是与狡猾的商业开发商打交道，通常并不好玩。一些开发商寻求在破产法庭中寻求庇护。这就是纽约建筑商Bruce Eichner在2月份挫败欧洲美国银行和新斯科舍银行的方式。由于他未能按时偿还1.2亿美元的曼哈顿建筑贷款，银行已开始对他的CitySpire进行止赎，这是一座72层的铜顶公寓大楼。但当Eichner将拥有该物业的合伙企业置于第11章时，他将银行的门关上了，现在此事悬而未决。

一旦银行确实掌握了一处物业，许多银行并不害羞于出售它——即使这意味着在低迷市场中遭受巨额损失。损失的大小因位置和物业类型而异。MNC在开发商Robert Marceca将24栋纽约公寓大楼改建为合作社的计划上遭受了令人不安的损失，该计划在哥谭市的低迷住宅环境中失败。该银行向Marceca贷款6500万美元，并让其他银行再出资2500万美元，现已同意以约2000万美元的价格出售这些建筑。MNC的McPherson说：“我们接受市场的现状。”对于银行来说，这种智慧令人振奋，尽管来得有些晚。