万豪正在平滑其床铺的凸起 - 彭博社

很少有公司像万豪公司一样对超级充实的80年代结束感到遗憾。这家巨型酒店公司利用上个十年的金融潮流——杠杆、有限合伙和税驱动的房地产交易——成为全国最盈利的开发商之一。一切运作得如此顺利：万豪会开发一个酒店地点，将旅馆以可观的利润出售给投资者集团，然后收取丰厚的管理费用来管理该物业。在过去的十年里，这家价值83亿美元的住宿和餐饮公司将其房间数量扩大了六倍，达到了150,000间。

如今，万豪董事长J. Willard Marriott Jr.仍然驾驶着他的红色法拉利Testarossa飞驰前往公司位于马里兰州贝塞斯达的总部。除此之外，你不会发现万豪曾经主导的繁荣气氛的太多证据。随着房地产市场陷入低迷，公司正在为上个十年的狂欢付出高昂的代价。其资产负债表上现在背负着大约15亿美元的酒店和其他物业的抵押贷款，而这些物业尚未能够出售。此外，全国范围内的房间过剩导致行业内价格竞争激烈，给万豪酒店带来了巨大的压力。

因此，空头们自秋季以来一直在上空盘旋也就不足为奇了。这些空头在押注巨额资金，认为持续的经济衰退可能会将资金紧张的万豪推向边缘。另一个变数是：59岁的比尔·万豪是否能够承担起将这家酒店公司从困境中解救出来的巨大任务？作为一位勤奋的高管，他每年通常要旅行20万英里，拜访他帝国的遥远角落，但在过去的18个月里，万豪经历了两次轻微的心脏病发作。

那些透过黑暗玻璃看马里奥特的人最好暂停一下。比尔·马里奥特可能失去了一些步伐，但他计划亲自带领公司度过过渡期。这位虔诚的摩门教徒现在每天都在跑步机上锻炼——并没有表现出培养接班人的迹象。马里奥特说医生最近给了他健康的好评：“我感觉比多年来都好。”

“走出困境。”也许是这样。然而，马里奥特20%的盈利增长时代已经结束。尽管如此，这家酒店巨头迅速采取行动，巩固其破损的资产负债表并增强利润。比尔·马里奥特去年九月几乎暂停了所有新酒店的建设——这一举措将有助于减轻债务压力。他还拿出了削减开支的刀。公司希望将开支削减超过10%，并已经裁员或取消了1300个职位。同时，它还推迟了高管的绩效工资增长。

然而，削减成本只是开始。在幕后，马里奥特一直忙于将自己重塑为一家新的、更保守的公司。公司将不再依赖酒店建设来产生增长，而是试图说服那些以竞争对手名义运营的酒店业主转向马里奥特。公司还在寻求新的增长机会，涉及高尔夫球场管理、儿童保育和建筑维护等多种领域。

甚至一些批评者也对马里奥特如此果断的行动感到惊讶。“他们真的改善了自己的形象，”R. L. Renck & Co.的分析师罗伯特·L·伦克 Jr.说。事实上，马里奥特甚至赢得了银行家的新支持。去年底，公司通过动用四家银行现有的17.5亿美元信用额度来偿还其商业票据。而在2月1日，银行又额外增加了1.5亿美元。这为公司提供了急需的财务缓冲。“在这一点上，马里奥特已经走出困境，”谢尔森·雷曼兄弟公司的卡罗琳·莱维说。

尽管如此，万豪几年前对警告信号的反应缓慢——或者说只是单纯的自负——使其与灾难的接触比必要的更近。它的利润过于依赖税收漏洞，这使得购买新建酒店对投资合伙人具有吸引力。但在1986年的税制改革法案之后，这种以税收为动机的房地产交易受到了抑制。突然间，万豪不得不保证高达10%的回报——有时甚至是自掏腰包——以吸引投资者。

百事挑战。然后，在1990年房地产市场崩溃后，万豪很难吸引投资者。尽管公司已经出售了一些酒店，例如其亚特兰大物业，但万豪现在仍然困于大约150家其他酒店——包括位于旧金山耶尔巴布埃纳区的一家价值3亿美元的酒店。分析师估计，出售所有这些物业可能需要长达两年的时间。

这令人担忧，因为万豪现在承担着相当可观的利息支出，这些支出来自于用于支持其建筑狂潮的贷款（图表）。目前，万豪坚称，从酒店和餐饮业务产生的现金流将帮助它度过艰难时期。实际上，公司预计今年将产生6亿美元的现金流，万豪的首席财务官威廉·J·肖表示。这几乎是覆盖其利息支出的两倍。

尽管如此，万豪最近与可口可乐公司的冲突突显了情况的紧张。在三月中旬，这家酒店巨头将可口可乐作为其主要饮料供应商的身份取消，转而选择百事可乐。可口可乐的一位高级执行官在一份内部备忘录中声称，万豪在可口可乐拒绝其提出的以低于市场条件贷款高达1亿美元的异常要求后，转向了百事可乐。一位接近可口可乐与万豪谈判的消息人士表示，该公司告知可口可乐，它正在向其他主要供应商提出类似的要求。万豪执行副总裁弗朗西斯·W·凯什只表示，百事提供了“更好的经济条件”。

理解万豪的紧迫感并不难。该公司需要尽可能地挤出现金，因为酒店运营利润受到压力。尽管万豪正在获得市场份额，但房间的过剩，甚至在海湾战争和经济衰退打击旅行之前就已显现，导致万豪的入住率去年下降了几个百分点，降至70%低位区间。激烈的竞争迫使公司在其全方位服务的万豪酒店中将房价打折，周末最低可低至每晚49美元，而中档的万怡酒店则为39美元。

万豪最不想做的就是打价格战。因此，它选择在普遍削减开支的时期增加广告支出。万豪还整合了其各个酒店品牌的销售团队——这些品牌过去曾相互竞争。以前，如果一个企业客户对在万豪全方位服务酒店预订员工的费用感到不满，销售人员可能会简单地降低价格以赢得合同。但现在，万豪的销售代表可以将该客户引导到价格更低的品牌。

由于酒店业务低迷，万豪希望增强非酒店业务，这些业务已经占公司现金流的约一半。该公司已经在高尔夫球场管理方面有所作为，最近与杰克·尼克劳斯签署了一项协议，管理多达35个新设计的尼克劳斯公共球场。公司已开始在这些地点提供儿童保育、清洁服务和大堂便利店。

在餐饮服务方面，万豪也在寻找以更少的投入获得更多收益的方法。随着建筑成本飙升，该公司已将其知名的罗伊·罗杰斯快餐店出售给哈迪斯，并将其大男孩餐厅转让给特许经营商。现在，万豪正瞄准利润丰厚的专属市场，如医院、办公大楼和高速公路服务区。它甚至愿意作为汉堡王和必胜客等前竞争对手的特许经营商。

高级社区。即使在其酒店运营中，万豪也被迫重新考虑其战略。与许多依赖特许经营者运营大部分酒店的竞争对手不同，首席执行官比尔·万豪一直不愿将家族名称托付给他人。但他很快将允许更多的特许经营。公司已经开始游说独立酒店经营者以及竞争对手的特许经营者，将他们的物业转换为万豪名称。

万豪在一个市场上全力以赴——老年“生活护理”社区，这些社区结合了豪华退休住房与医疗和护理设施。需求令人震惊：位于弗吉尼亚州阿灵顿的一座413个单元的塔楼吸引了2205个每个1000美元的可退还押金以预留空间。但信贷紧缩迫使万豪暂停新建项目，并将其150个中心的计划缩减到未来五年的50个。

毫无疑问：这些是更加艰难的时期。实际上如此艰难，以至于万豪甚至试图出售位于弗吉尼亚州米德尔堡附近的一处800万美元的羊牛牧场，该牧场曾作为家庭度假胜地。这一切都发生了巨大的变化。在1980年代，比尔·万豪将一家始于九个座位的根啤酒摊的家族企业改造成了一家高速发展的巨头。尽管这家住宿巨头仍然是一股强大的力量，但它正以某种谦卑的巨人的姿态迈向1990年代。