住房迎来曙光 - 彭博社

一代人中最弱的住房市场终于显示出复苏的迹象。这几乎让人感到怀旧。工作中的同事和聚会上的熟人热切地分享着最新的轶事，证明市场正在反弹。当地报纸不断报道最近的快乐卖家或满意买家的故事。走在社区里可以看到“待售”标志正在减少，同时也在增加。

问问马萨诸塞州韦尔斯利学院的经济学家卡尔·E·凯斯。在等待了几个月后，他于3月5日将他的房子挂牌出售，价格为247,000美元。“人们纷纷前来查看，”他说。西雅图的迈克尔和吉娜维芙·丹尼斯现在正在进行房屋改进，以增强他们房子的销售吸引力——而他们并不孤单。在旧金山，经纪人海伦·道森在三周内以超过要价的价格售出了一套428,888美元的房子。在新奥尔良，首次购房者卡罗琳·库维利昂（26岁）和她的丈夫凯文（27岁）计划购买他们现在在梅塔里郊区租住的房子。“我相信这是在房产价值再次上涨之前购买的时机，利率和其他一切也会随之上涨，”卡罗琳·库维利昂说。

‘触底反弹。’对于一个拥有房屋的国家来说，正是时候。毕竟，海湾的胜利增强了消费者信心，经济前景也更好。联邦储备委员会的宽松货币政策将长期抵押贷款利率降低到约9.4%。而中位收入与中位购房成本的比率是多年来最高的（图表）。房地产通讯《房地产视角》的出版商迈克尔·苏米克拉斯说：“市场正在触底反弹。”

这就是经济应该运作的方式。当消费者和公司在衰退中削减开支时，疲软的需求拉低了利率，较低的利率吸引买家进入房地产市场。每一笔房屋购买反过来又是经济的强心剂，因为家庭主妇会购买从大型厨房电器到百慕大草的所有东西。然而，这次住房复苏不会像以往那样对经济产生强烈的刺激。一方面，利率仅略微下降，因为在1985年至1990年间，它们的平均水平相对稳定在10.25%。另一方面，买家有理由保持谨慎。失业率在2月份从前一个月的6.2%跃升至6.5%。1990年第四季度，实际消费者收入以3.7%的年率下降。

银行家们也很谨慎。在房地产贷款损失惨重后，贷款人要求更高的首付款并要求更严格的贷款条款。他们对建筑商的建设贷款更加谨慎。总住房开工量大幅下降（图表）。而通常加速经济复苏的正是建筑，因为建筑商会订购木材、管道、油漆和其他材料。在战后衰退的前四个季度，住宅建筑平均增长了30%。但这次不一样，Kidder, Peabody & Co.的住房分析师芭芭拉·艾伦表示：“与其说是对经济的强劲推动，建筑活动反弹30%到50%，不如说是大约3%的反弹。”

抑制因素。从长远来看，有两个趋势将抑制住房需求。一个趋势是人口统计学。新家庭是推动购房的动力。1990年代，家庭数量将每年增加约110万。这比1980年代的130万减少了14%，比1970年代的170万减少了34%。

另一个长期的抑制因素是金融。房价在过去几年中大多未能跟上通货膨胀的步伐，而在1990年代的前景也是如此，沃顿商学院的经济学家苏珊·瓦赫特表示。这意味着人们可以慢慢寻找房子，而不必担心它会迅速变得遥不可及。

所有这些因素似乎都反映在《商业周刊》在12个主要大都市地区报告的情况中，虽然情况有所改善，但仍然不均衡。适度的销售增长和平稳的价格是典型。在许多情况下，昂贵的房屋仍然处于低迷状态。但市场的低端部分正在复苏。

例如，在加利福尼亚，整体价格疲软，销售下滑。但该州最大的单户住宅建筑商Kaufman & Broad Home Corp.开始看到改善。它为购房者提供30年固定利率的抵押贷款，利率为8.5%。通过出售1700平方英尺的房屋（比一年前的2000平方英尺减少），它保持了价格的低位。“我们开始看到隧道尽头的一丝光亮，”Kaufman的首席执行官布鲁斯·卡拉茨说。“但这仍然是一个漫长的隧道。”

加利福尼亚市场的高端和低端之间的差距显著。洛杉矶和旧金山等沿海城市的销售疲软——考虑到中位房价分别在20万美元和24万美元以上，这并不令人惊讶。相比之下，萨克拉门托和弗雷斯诺等内陆城市，由于就业上升，表现更好。萨克拉门托的中位房价约为13.5万美元。

皮卡。铁锈带从未享受过加利福尼亚的繁荣，并且避免了崩溃的威胁。匹兹堡、芝加哥和明尼阿波利斯是表现更好的典型城市，尽管昂贵的房屋在那里也处于低迷状态。但“昂贵”是指价格在25万美元或以上的房屋。在东南部，市场平稳。根据北卡罗来纳州第一联合国民银行的经济学家大卫·奥尔的说法，出售未售出房屋的库存需要六到七个月，而几年前仅需两到三个月。在西南部，达拉斯地区可以被描述为“正常”，德克萨斯A&M大学房地产中心的经济学家泰德·C·琼斯表示。当然，在经历了1980年代的繁荣和崩溃之后，德克萨斯的正常状态是一种解脱。

即使是新英格兰在经历了几年的低迷后也开始复苏。例如，大波士顿房地产委员会多重上市服务上列出的房屋待售数量在今年前七周相比去年同期显示出约50%的增长。但这次复苏可能是全国最脆弱的。马萨诸塞州的失业率为9.3%。波士顿五分储蓄银行的执行副总裁克里斯托弗·邓恩表示：“高失业率将对市场造成拖累。”

尽管如此，房地产市场的触底反弹对经济来说是积极的。例如，住宅房地产作为商业银行资产的抵押品占约23%。更强劲的房地产市场将为许多困扰的银行提供一些宝贵的喘息空间。

更好的是，稳定的住宅市场将使未来的购房者更容易购买房屋。随着更理性的房地产市场吸引的资金减少，原本用于将住房视为投资的人们的资金将可以流向其他地方。如果这些资金用于创造新工作和提升美国企业的生产力，经济在许多方面可能会比以往的复苏更健康。