再融资？以下是如何计算角度 - 彭博社

当利率下降时，房主的想法自然会转向抵押贷款再融资。30年期传统抵押贷款的固定利率现在平均为9.5%，是四年来的最低水平，可能还会略微下降。传统的金融智慧认为，任何支付的利率高于当前利率两个百分点，并计划在同一房子里待几年的房主应该开始寻找新的贷款。

但是，如果你支付的是10.5%，不要让传统束缚了你。即使那些对目前的抵押贷款支付感到满意的人也应该记住，长期来看，仅仅一个百分点的差异就会产生很大的影响。如果你在去年以10.5%的利率获得了150,000美元的抵押贷款，以9.5%的利率偿还将节省25,700美元的利息。而对于那些对工作稍感不安的人来说，每月减少200美元的固定支出可以大大减轻压力。

不过，决定再融资的最大因素应该是你打算在房子里待多久，因为交易成本非常高。大多数选择再融资的人选择固定利率抵押贷款。如果你在五年内不卖房，降低一个百分点将使你受益。如果你的利率下降两个百分点，你将在大约2年半的时间内收回成本（表格）。

诱饵。另一方面，如果你的房子刚刚上市，或者你认为可能在几年内搬出，选择一年期可调利率抵押贷款（ARM）可能更有意义。许多贷款机构现在提供初始诱饵利率低至6.5%的一年期ARM。从10.5%或更高的30年固定利率贷款转换为其中一种，你将在不到一年的时间内收回交易成本。

当然，从固定利率转向可调利率听起来很冒险——因为我们大多数人都受到70年代末高通胀心态的困扰。但现在并不再是理所当然的，ARM利率会持续飙升到最高点。

在最坏的情况下，一种一年期、6.5%的ARM，具有2点的年度上限和6%的终身上限，在四年内将上升到12.5%。即便如此，这四年的支付总额仍会略低于30年期、9.5%固定抵押贷款的支付。在你假设ARM会很贵之前，准确计算一下你在多长时间内能节省多少利息。

有很多书籍和软件程序可以帮助计算节省。一种无痛的方法是由《银行家的秘密》软件提供（$42.95，电话800 255-0899）。作者Marc Eisenson强调的是最节省的方法：再融资并利用由此产生的每月节省来提前偿还本金。每月向贷款人额外支付$100，在一笔10.5%、30年期的$150,000贷款上，将为你节省超过$118,000的利息，并将贷款期限缩短8年半。

噩梦。另一个选择是将你的30年固定抵押贷款转换为15年期的贷款，当前利率约为9%。由于你将以更快的速度偿还本金，月供保持不变。但你在利息上节省了很多，并且你会比原计划提前两倍拥有自己的房子。

不幸的是，再融资就像一个反复出现的噩梦：它涉及与获得第一笔抵押贷款相同的漫长过程和费用，因为你实际上是在偿还第一笔贷款并申请一笔新贷款。贷款人会再次向你收取“点”，每个点等于贷款金额的1%。通常，你支付的点越多，你能获得的利率就越低。（请记住，超过$191,000的巨额贷款利息要高出半个点。此外，与购房不同，再融资的点是不可税前扣除的。）接下来是申请费、新评估费、产权搜索费和法律费用。

总的再融资成本在贷款金额的3%到5%之间。提前还款罚金已经不再常见，但即便如此，还是要检查你的原始贷款协议，以确保没有提到任何罚金。

过往记录。这里有一些灵活性。继续与当前贷款机构合作可以将再融资的交易成本降低约25%。如果你的还款记录良好，该机构可能会免除评估费、产权搜索费，甚至可能的信用检查费。

即使是新的贷款机构也会考虑你所谓的“还款意愿”，或者说你按时支付抵押贷款的记录，和你还款能力一样重要，HSH Associates的抵押贷款调查公司副总裁保罗·哈维曼表示，并可能在某些费用上给你优惠。“一切都是可以谈判的，”哈维曼说。“一些借款人会运气好，只需支付一千美元的交易成本，而其他人可能需要支付多达五千美元。”

由于银行之间的竞争比以往任何时候都更加激烈，并且房地产市场缓慢，聪明的购物者应该能够找到一个有吸引力的交易。美国抵押贷款银行协会的执行副总裁沃伦·拉斯科表示，关于再融资的咨询不断涌入。经济学家和联邦储备委员会已经承诺到1992年经济将会好转——因此可能需要几年时间，抵押贷款才会再次看起来如此良好。