拯救房地产将拯救银行和经济 - 彭博社

就在昨天，我们还被保证，交换更高税收以换取更低利率的预算协议将拯救经济。现在，协议已经达成，经济却在下滑，赤字在增加。看起来，布什总统的经济顾问在一月份预测的短暂衰退可能会持续更久。

尽管这看起来不太可能，政府政策制定者并没有面对我们需要解决的核心问题，以便我们能够摆脱这次特定的衰退。严峻的现实是，房地产占据了金融系统抵押品的相当大一部分，而房地产价格正在灾难性地下跌。联邦储备委员会通过信贷扩张来应对衰退的能力，可能首先需要稳定房地产价格。随着抵押品价值的缩水，资本受到损害，创造新贷款的能力受到限制。低迷的房地产价格不仅是我们陷入衰退的重要原因，而且可能使我们几乎不可能通过消费来摆脱困境。

在房地产能够稳定之前，政策制定者必须认真对待1986年税制改革在削弱房地产价格方面所发挥的作用。该改革将建筑物的折旧期从19年延长至31年，从而使房地产投资的现值崩溃。改革者不仅对这一打击感到不满，还剥夺了“被动投资者”正常的税收扣除（抵押贷款利息、税费、折旧），从而提高了投资成本。如果还有任何利润，改革将资本利得税率从20%提高到28%——增加了40%。

错误的结果？一夜之间，房地产投资变得不经济。投资者被迫抛售他们的股份，沉沦的市场伤害了为这些交易提供融资的贷款机构。作为金融系统中最薄弱的环节，储蓄和贷款机构成为首个重大受害者。讽刺的是，财政部官员曾预计1986年税制改革法案中的房地产条款将为政府增加收入。相反，我们得到了5000亿美元的储蓄和贷款救助，这在很大程度上是由于房地产价值的崩溃。

而且这还没有结束。商业地产价值将继续下跌，直到价格下降使得在新法律下的投资变得盈利。与此同时，原始投资者和债权人将面临损失。由于联邦存款保险，这种储蓄机构和银行房地产投资组合价值的收缩也增加了税负或扩大了赤字。越早停止价格的下行螺旋，造成的赤字就越少，美联储缓解信贷的努力就越有效。

降低资本利得税率、缩短资本回收期以及取消“被动投资者”规则将为房地产价值注入活力，拯救许多金融机构免于破产，并为政府或纳税人节省数十亿美元的救助成本。那些主张降低资本利得税率以增加收入的人只是在使用论点的一半。金融资本的损害正在阻碍货币政策并延长衰退，而降低资本利得税将扭转这一局面。

没有补助。减少资本利得税的减税措施可以降低储贷机构救助的成本，并防止其蔓延到金融系统的银行和保险部门，这并不是对富人的补助。此外，通过允许信贷扩张启动，它将拯救许多美国人免于失业的困境。反对减税的教条主义者称其为“对富人的税收减免”，实际上是在攻击美国人的就业和我们金融系统的健康。

困扰金融部门的“债务过剩”并不是“储贷机构骗子”的杰作，而是1986年税制改革和其他不明智立法（如1989年储贷机构法）房地产条款的直接后果，这些立法提高了储贷机构的资本要求，同时关闭了许多收入来源。当经济衰退、税收和监管降低资产价值时，债务就会变得过剩。

这现在正在大规模发生。政策制定者对其所作所为的漠不关心并不意味着放任自流的重生，而是潜在高成本的错误计算。如果监管机构成功迫使金融机构“按市场标记”，即以当前市场价格评估其长期投资，下降的螺旋将还有很长的路要走。

令人震惊的是，联邦监管官员在赞扬对商业投资的长远观点时，似乎决心迫使金融机构以当前市场价格持有其长期投资。没有人能承受因资产价值的暂时下降而导致其资本被摧毁的后果，而这些资产在长期内会恢复。

如果布什总统能够为在中东的阿拉伯争端上花费美国人的生命和财富辩护，他就可以轻松地向美国人民提出一个简单的论点，即通过降低资本利得税率来稳定房地产价值。