住房开工率与经济走势息息相关 - 彭博社

如果你想知道衰退是否即将触底，请关注住宅建筑。作为商业活动的领先指标，住房开工从未在复苏之前滞后，并且在八次战后衰退中的六次中，住房开工在经济复苏之前就已经回升。

根据最新的数据，短期经济复苏和住房行业本身的前景依然严峻。住房开工在十二月继续减弱，下降了12%，年率仅为987,000，去年的总数为119万，是自1982年以来的最低水平。

然而，老话说“黎明前总是最黑暗的”可能适用于当前的住房情况。至少华尔街似乎是这样看待的。Kidder, Peabody & Co.的住房分析师巴巴拉·艾伦指出，住宅建筑股票在第四季度引领市场，并且仍然表现优于广泛的指数。“如果抵押贷款利率继续下降，正如我所预期的那样，”她说，“我们可能会在春季看到住房需求的意外强劲反弹。”

Kemper Financial Services Inc.的经济学家大卫·海尔认为，公众过于关注波斯湾、加深的衰退和房价崩溃的传闻，以至于未能意识到利率和通货膨胀下降等积极发展。他指出，尽管密歇根大学最新的月度消费者调查的受访者显示出对低价优质住房购买的日益关注，但他们仍然抱怨信贷紧张和高利率，即使抵押贷款利率已经在下降。“一旦波斯湾危机得到解决，”他说，“潜在的购房者可能会意识到抵押贷款利率已经下降了多少。”

一个对新房和二手房销售有利的指标是全国房地产经纪人协会的可负担性指数，该指数利用利率、房价和家庭收入趋势来衡量房屋对普通家庭的可负担性。随着抵押贷款利率下降和房价回落，该指数最近大幅增强，并在11月达到了自1977年以来的最高水平（图表）。

虽然这意味着需求将显著回升，但海尔和艾伦都不期望住宅建筑本身会出现早期复苏时那种急剧上升的情况。首先，过度建设的多户住宅部门可能会在一段时间内保持低迷。其次，银行和储蓄机构的财务困境将严重减少传统上占单户住宅开工量90%到95%的数千家小型私人建筑商的信贷可用性。

“即将到来的需求回升，”艾伦说，“主要将惠及那些能够获得信贷的大型上市建筑商。”这也应该有利于二手房的销售和价格。“对经济来说，最大的初步好处，”海尔说，“可能是稳定资产价格对消费者信心的提振效应。”